中国保险监督管理委员会


关于印发《财产保险公司再保险管理规范》的通知

保监发〔2012〕7号


各财产保险公司:

　　为规范财产再保险市场，促进财产保险公司提高再保险业务管理水平，实现财产再保险业的健康协调可持续发展，我会制定了《财产保险公司再保险管理规范》。现印发给你们，请遵照执行。


　　附件：财产保险公司再保险管理规范



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中国保险监督管理委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○一二年一月十二日


财产保险公司再保险管理规范

第一章 总 则

一、为规范财产再保险市场，促进财产保险公司提高再保险业务管理水平，加强风险管理和内部控制，实现财产再保险业的健康协调可持续发展，依据《中华人民共和国保险法》、《再保险业务管理规定》（中国保险监督管理委员会令2010年第8号）以及有关法律、行政法规，制定本规范。
二、本规范适用主体为经中国保险监督管理委员会（以下简称“中国保监会”）批准设立，并依法登记注册的财产保险公司。对于本规范有明确规定适用再保险交易双方和再保险经纪人的内容，也适用于再保险公司和再保险经纪人。
三、本规范所称直接保险、再保险、合约分保、临时分保、比例再保险、非比例再保险、再保险分出人、再保险接受人、分出业务、分入业务、再保险经纪人等概念与《中华人民共和国保险法》及《再保险业务管理规定》的有关规定相一致。

第二章 再保险战略管理

一、再保险是财产保险公司风险管控的重要手段，是公司经营战略中的重要组成部分，在转移风险、稳定经营、提升技术和扩大承保能力等方面发挥着不可替代的作用。财产保险公司应从公司发展战略层面确定再保险在公司经营中的地位，正确发挥再保险在风险管理、资本融通和技术传导方面的作用，本着“最大诚信原则”开展再保险业务，合理分散风险，优化业务结构，实现公司的稳健经营和可持续发展。
二、财产保险公司应根据自身业务发展规划和风险管控的需要，科学合理地设定再保险管理的总体目标，包括确定再保险安排的总体架构和制定公司再保险计划。
三、财产保险公司原则上应设立独立的再保险业务管理部门，遵循再保险业务的运行规律和管理模式，确保其风险管控作用的有效发挥。
四、财产保险公司应确定再保险安排和再保险管控的重点环节，合理安排公司内部再保险管理的分工，明确设定再保险管理流程和权限，定岗定责。
五、财产保险公司当年自留保费，不得超过其实有资本金加公积金总和的四倍。
财产保险公司对每一危险单位，即对一次保险事故可能造成的最大损失范围所承担的责任，不得超过其实有资本金加公积金总和的百分之十；超过的部分，应当办理再保险。
六、财产保险公司应在综合考虑重大损失承受意愿、财务实力、业务组合平衡性的基础上，确定各产品线的每一危险单位自留额和针对巨灾事故的每次事故责任累积限额。
七、财产保险公司应重视并加强风险累积责任与巨灾风险的管理，建立风险累积责任和巨灾风险的识别管理原则和方法，重点考虑地区、行业、险种等因素，制定完备的管理制度。
八、财产保险公司应按照中国保监会的要求，建立再保险接受人的选择原则，包括对资信的审核以及资信风险分散度的评估原则。特别应加强对跨境再保险交易中存在的风险点进行分析和研究，采取有效措施，防止金融风险通过再保险业务进行跨境传递。
财产保险公司在与关联企业进行再保险交易时，应遵循市场化原则确定再保险价格与条件，不得利用再保险转移利润，逃避税收。
九、财产保险公司应建立再保险信息的内部报告或通报以及外部披露机制。财产保险公司应建立重大保险赔案及时报送机制。
十、财产保险公司应加强IT系统建设，保持再保险业务IT系统的独立性，将再保险监管政策和公司管理要求内化到IT系统设置，杜绝人为干预。再保险IT系统应与业务和财务的IT系统实现无缝对接。

第三章 再保险运营管理

第一节 运营管理中的基本事项
一、人员设置
财产保险公司应配备专职管理人员和业务人员管理再保险业务。
二、安全机制
财产保险公司应建立包括再保险接受人选择原则、分保额度管理和应急预案在内的业务安全机制。
财产保险公司应在满足监管要求的基础上选择合格的再保险接受人，并从再保险接受人的信用评级、偿付能力、资本金、历史履约情况以及再保险接受人所在国家或地区的政治、法律风险等方面，审慎选择再保险接受人。同时，财产保险公司还应对再保险人接受份额进行额度管理，控制再保险信用风险集中度，提高再保险业务安全性。在符合监管规定的基础上，财产保险公司可采用差异化原则对不同类型业务进行额度管理。
财产保险公司应建立再保险接受人信用风险突发应急预案，以应对再保险接受人资信出现问题或偿付能力突然恶化等紧急情况下的风险保障缺口问题，最大限度保证再保险业务的安全。在合约分保中，可引入合约终止/中止条款，对再保险接受人出现信用风险时合约再保险责任的处置事项做出明确的规定。
三、日常事务管理
财产保险公司应建立再保险业务日常事务管理制度，确保日常事务的有序、有效和及时开展。
再保险业务日常事务主要包括正式合同文本、批单或附约的编制、签发和签回确认；分保账单的编制、签发和签回确认；分保余额结算；应收应付款管理；赔案管理；报表报送；业务统计分析；档案管理等。
四、IT系统的开发与完善
IT系统是开展再保险业务的重要保障，财产保险公司应开发适合自身业务特点的再保险业务IT系统，包括合约和临时分保系统、分出和分入系统等，并根据实际运行情况进行动态完善。
再保险业务IT系统应实现对公司自留额的实时管理，应将不同险种的最大自留额嵌入到核保系统中并及时维护更新。对超过自留额的标的，核保系统应能够自动转到再保险系统。分保安排确认后，方可完成核保出单。
再保险业务IT系统应具有数据的分析管理功能，自动形成周期性的数据报表和上报监管机关数据，实现对历史数据的分析管理。保险公司应利用IT系统功能对公司再保险安排情况和再保险合约进行事前测算和事后评估，定期形成再保险安排评估报告，指导下一年的再保险安排。
再保险业务IT系统应具有权限管理功能，明确将经办和复核、核保和再保岗位分开，确保再保险职能和操作权限在IT系统中体现。
再保险业务IT系统应能够将核保、理赔、批改等环节的变化及时反映在再保险系统中，应具有数据修订痕迹记录功能，对已确定数据的修改进行全面记录跟踪。
五、应收账款管理
财产保险公司应建立应收账款管理机制加强对应收账款的管理，定期与再保险接受人和分出人核实再保险业务的应收款项，严控应收账款的规模和期限，避免应收账款形成坏账损失，导致公司资金成本和管理成本的增加，甚至引起公司偿付能力的下降。
财产保险公司应建立规范、有效的催收制度解决长期应收账款问题。
六、赔案管理
再保险双方应严格按照分保条件约定进行赔案管理，任何一方均不能以任何理由拒绝履行或拖延履行发送出险通知、提供赔案资料和摊回赔款等责任。赔款摊回适用“共命运”原则，即在分出公司根据保险条款尽职厘定损失的前提下，分出公司的理赔决定自动适用于再保险接受人。再保险接受人的赔偿责任限于原保单以及再保险合同约定的保险责任范围，分出公司自身的坏账、倒闭等财务风险，以及未经再保险公司同意的通融赔付（分出公司明知无实际赔偿责任的自愿赔付）等除外。
在比例再保险中，分出公司应严格按照再保险双方确认的分保比例计算再保险摊回赔款金额，除为纠正分保时的错误和遗漏外，不应在摊回赔款时再次调整包括分保比例在内的分保方案；在非比例再保险中，若事故或巨灾持续时间超过合约中对一次事故或巨灾的约定时间，分出公司在计算摊回赔款金额时，应根据合约条款选择合适的事故或巨灾时间段，对选定时间段外发生的保险损失，不应进入再保险合约进行摊回。
在临时分保业务中，如果合同中有特别约定（例如，理赔控制条款（Claims Control Clause）、理赔合作条款（Claims Cooperation Clause）等），则无论赔案损失大小，分出公司均应在知道赔案发生后根据再保险合同的约定立即通知再保险接受人，及时告知理赔工作进展情况、提供赔案相关资料，并按照再保险合同的约定配合再保险接受人开展现场查勘等工作。分出公司应在理赔进程中就理赔方案与再保险接受人进行积极沟通并达成一致，避免再保险双方因理赔意见不一致导致结案后赔款摊回困难。
对存在追偿可能性的保险事故，分出公司应积极向责任方进行追偿，及时把追偿情况告知再保险接受人。追偿成功后，分出公司应把属于再保险接受人的追偿款及时返还再保险接受人。
七、档案管理
财产保险公司应按照全面性和规范性原则建立档案管理制度，对合约文本、账单、赔案资料、往来传真、邮件等资料进行记录和管理。
全面性是指应保存与业务相关的全部资料，业务各环节中涉及的资料均应保留清晰完整的记录，资料尽量以纸质或电子文档形式保存。电子邮件往来、电子介质文件应实行集中管理，安全保存，并有备份。
规范性是指档案管理制度应科学合理，做到归档规范、查询快捷。
八、数据管理
财产保险公司应重视和加强再保险业务的数据管理，特别是保费、已决赔款、未决赔款、巨灾损失、修改或变动等数据。
数据管理遵循“准确性、真实性和完整性”的原则。按照“准确性”原则，财产保险公司应建立多级复核制度和对应的责任制度，保证每一数据的准确性；按照“真实性”原则，财产保险公司应确保再保险数据的真实有效，不能擅自篡改再保险的业务和财务数据；按照“完整性”原则，财产保险公司应对每一个数据形成的原始信息进行详细记录。对于具有复杂计算过程或公式的数据，对计算过程或公式也应记录。
财产保险公司应重视和加强再保险业务数据的挖掘和分析工作，利用分析结果对业务中存在问题进行管理优化。
财产保险公司应按照有关规定及时向监管机关报送有关业务的数据；按照再保险合同的约定，向再保险接受人提供完整、真实、有效的业务和财务数据或业务和财务报表。
九、内部信息沟通机制
财产保险公司应建立顺畅高效的内部信息沟通机制。承保部门根据合约或临时分保安排或运行的需要，向再保险部门提供原保险的风险信息及分保需求；再保险部门进行信息分析后，制订恰当可行的再保险方案，确保风险的顺利转移。
十、保密
再保险双方及再保险经纪人对业务中获取的非公共信息负有保密义务，未经对方允许，不得向其它方披露。
十一、精算应用
财产保险公司应重视精算在再保险风险管控中的重要作用，明确精算职责，向精算人员提供必要的再保险相关信息及资料，充分发挥精算技术在准备金评估、产品定价、风险累积管控、重大保险风险测试和再保险方案评估中的作用。

第二节 合约分保业务的运营管理
一、再保险合约的组建
财产保险公司应在综合考虑公司业务构成、风险状况、累积责任、资本金、净资产、市场战略等因素的基础上，组建再保险合约。
财产保险公司应高度重视再保险合约中合约条款的制定，应在再保险合约正式生效前与再保险接受人就主要合约条款进行协商并达成协议。财产保险公司应将再保险合约业务信息录入公司业务和财务系统，录入时间不应迟于合约业务确认后的十个工作日。除非财产保险公司与再保险接受人书面同意延期，双方应在再保险合约正式生效后的三个月内完成正式再保险合约的书面签署。
合约的最终条件应本着自愿原则由再保险双方洽商确定，但合约条件不得违背再保险双方所在国家或地区的法律法规和监管规定。
在比例合约的组建过程中，应重点考虑：分保范围、合约类型、合约期限、承保能力、事故限额（再保险双方根据实际情况决定是否引入该条款）、再保险手续费、账务条款、除外责任、错误与遗漏、合约报表、合约的修改与终止、未满期保费和未到期责任的处理、区域范围、司法管辖和仲裁等内容。
在非比例合约的组建过程中，应重点考虑：分保范围、合约期限、起赔点、以保额或责任限额为基础的最大自留额、最高保障责任限额、责任限额分层情况、费率、责任恢复次数、合约的类型（例如，险位超赔、事故超赔、赔付率超赔等）、事故超赔中每次事故的定义、除外责任、区域范围、司法管辖和仲裁等内容。
二、合约分保安排
财产保险公司在自身的再保险合约条件确定后，应选择合格的再保险接受人积极安排分保。在安排比例再保险合约时，财产保险公司应有效避免分保不完全导致应分保合约责任被动自留情况的发生。分保不完全指再保险接受人确认接受份额之和小于合约最大应分保份额。
分保不完全时，财产保险公司的合约自动承保能力应为合约最大承保能力乘以分保完成比例，合约中未分出部分的承保能力不应视为财产保险公司有效的合约承保能力。
三、账单及结算管理
财产保险公司应按照再保险合约的约定进行账单编制（包括日常账单、保费调整账单、重置保费账单、浮动手续费调整账单和纯益手续费账单等）、签发、确认归档、余额结算等，账单中的会计科目应符合会计和财务制度的规定。操作过程中，再保险双方均应按照再保险合约的约定做到及时、准确，严格履行再保险合约对余额结算的相关规定，避免发生无正当理由的长账龄应收、应付款项。
经纪人应及时、准确履行结算和支付义务，不得无故拖延支付。
账单及结算管理涉及公司间的资金流动，财产保险公司应建立严格、规范的授权体系。
四、未决赔款管理
财产保险公司应及时、准确地统计再保险合约业务的未决赔款数据，并把有关数据按照再保险合约约定的方式提供给再保险接受人。
财产保险公司应提高未决赔款数据的准确性和真实性，不应人为操控未决赔款数据来改变或暂时掩盖合约业绩的真实情况。
五、合约使用指引
财产保险公司根据再保险合约的确定条件，制定与合约相匹配的《合约使用指引》或《承保指引》，指导承保等相关部门合理、有效地使用再保险合约。
比例再保险合约《承保指引》主要内容应包括：合约保障的险种、除外责任、自留额、险种的自动承保能力、特殊申报、出险通知规定和风险等级划分原则等。对续转的再保险合约，需对当年合约条件发生变化的地方作出说明，避免承保部门出现经验性错误。
非比例再保险合约《承保指引》的主要内容包括：保障险种范围、起赔点和责任限额、最大自留额、除外责任、出险后摊回赔款注意事项和流程等。
财产保险公司应结合《承保指引》对承保人员进行再保险业务知识和合约应用的培训，引导承保人员正确理解再保险功能和再保险在公司风险管控中的重要作用，避免在业务管理中出现承保和再保脱节的现象，强化承保人员诚信意识，确保最大诚信原则在保险公司再保险经营中的充分体现，促进公司再保险业务的健康发展。
六、合约使用监督
财产保险公司应把再保险纳入公司合规经营范畴，建立再保险合约使用情况监督检查机制，避免违规使用或错误使用再保险合约。
监督检查应重点考虑：拟安排分保的业务是否属于合约除外、自留额使用是否正确、合约承保能力选用是否正确、分保比例是否正确、危险单位划分是否正确和风险等级划分是否正确、是否按合约约定及时向再保险接受人报送报表、报表信息是否真实准确、赔案资料是否真实完备、摊回赔款金额是否正确等。
七、调整保费和重置保费
采用调整保费的非比例再保险合约，财产保险公司应按照合约的约定和公司业务的实际情况，及时调整合约保费，向再保险接受人编送调整保费账单并安排余额结算。
设有责任恢复的非比例再保险合约，发生赔付后，财产保险公司应按照合约约定及时恢复合约责任限额；若存在重置保费条款，还应及时编送重置保费账单并安排余额结算。
八、合约结清
财产保险公司应在合约中明确结清方式并根据合约约定及时结清合约。
在自然结清方式下，财产保险公司应在所有未到期责任结束后及时结清合约，或与再保接受人协商一致提前结清合约。
在协议结清方式下，再保险双方应制定公平、合理的结清方案，特别是保费、未决赔款的结清比例应符合业务的实际情况。
九、危险单位划分
财产保险公司以危险单位为基础使用再保险合约时，对中国保监会已颁布《财产保险危险单位划分方法指引》的保险标的和险种，应按照有关《财产保险危险单位划分方法指引》划分危险单位；对未颁布《财产保险危险单位划分方法指引》的保险标的和险种，财产保险公司应结合标的风险状况和行业通行做法，科学、合理地划分危险单位，不得因人因事随意变更划分危险单位的原则和方法。同时，划分结果应与公司每年向中国保监会备案的划分方案保持一致。
财产保险公司不应出于再保险安排或赔款摊回的需要，不顾保险标的的风险状况和划分原则随意划分危险单位或改动原有危险单位划分方案。
十、风险等级划分
财产保险公司应建立保险业务风险等级划分标准，根据保险业务风险状况，确定风险等级。对于使用差异化自留额的比例再保险合约，财产保险公司应严格按照公司确定的风险等级划分方法或再保险双方共同商定的方法来划分标的的风险等级。财产保险公司不应随意划分、变动标的的风险等级。
十一、风险累积责任
财产保险公司应重视、加强对累积责任、保额与限额、标的地址的识别，特别是巨灾风险的暴露情况。可以采用包括再保险在内的适合自身业务特点的工具来管理和转移风险累积责任，把自留累积责任控制在公司可承担的范围内。
十二、合约责任履行
合约分保业务中，再保险双方和经纪人应严格按照合约的约定履行各自的权利和义务，如保费支付、赔款摊回、账单签发确认、报表报送、技术支持等。任何一方不应以任何原因为由，拒绝履行或拖延履行自身的责任和义务，除非此种行为得到相关各方认可。
十三、错误与遗漏
对于合约分保业务中发生的非故意的错误与遗漏，再保险合约双方在任何情况下都不应作为推卸履行合约责任的理由，合约责任如同这些错误与遗漏未曾发生。但是，这些错误与遗漏一经发现，应立即予以更正。
同时,为确保错误与遗漏条款的合理运用,再保险双方可考虑对运用错误和遗漏条款的情况、允许纠正的时限进行约定。
十四、重大保险风险
财产保险公司安排的再保险业务应符合中国保监会关于重大保险风险转移的相关规定，对再保险业务进行重大保险风险测试。

第三节 临时分保业务的运营管理
一、临时分保需求识别
财产保险公司应正确识别自身临时分保需求，合理正确安排临时分保。
财产保险公司需办理临时分保的情况主要有六种：（一）比例再保险合约提供的自动承保能力不足、需要额外承保能力的业务，主要为高保额大型商业风险业务；（二）在比例再保险合约保障范围内，但由于保险标的的保额过低未能进入溢额合约，成为财产保险公司全部自留的业务，主要为高风险的小保额业务；（三）比例再保险合约不提供自动承保能力的业务，主要为高风险类业务或新产品类业务或规模较小的业务；（四）保险公司只购买了非比例再保险合约，且此非比例再保险合约对某些险种未提供合约再保险支持；（五）以限制分出公司风险暴露和转移风险为目的的业务，主要是保险公司整体风险控制要求下的临时分保安排；（六）为引进保险技术和协助制定承保方案而安排的临时分保。
二、分保安排
财产保险公司可直接安排临时分保，也可通过再保险经纪人安排。
安排临时分保业务时，应当遵照“合约优先”的原则，即凡存在分保需求且符合合约保障条件(通常指比例合约)的业务，均应优先办理合约分保，亦即超过分出公司自留额与合约提供的最大承保限额之间的部分应全部进入合约，但再保险合约中约定分出公司可优先安排临时分保的情况除外。
临时分保业务的安排应在保单或暂保单生效前完成。如因特殊情况，临时分保安排过程无法在保单或暂保单生效前完成，财产保险公司应确保在该项目保单或暂保单生效之时，净自留保额不超过公司确定的、能承担的该类别风险最大自留额或公司对该类风险能够承担的最大法定自留额。
临时分保安排是否完成，以再保险接受人对分保业务的书面或电子邮件确认为准；通过经纪人安排的临时分保业务，财产保险公司应要求经纪人提供再保险接受人对于该笔业务的书面或电子邮件确认。财产保险公司应确保通过经纪人安排的分保条件与公司自身确定的分保条件一致，一经发现经纪人有擅自改动分保费率或分保费等分保条件的不合理行为，应及时制止，必要时中止或终止与有上述行为的再保险经纪人的业务往来。如临时分保业务发生批单修改，财产保险公司应在原再保险接受人确认同意批单修改后方可进行。否则，财产保险公司应自留批改部分的保险责任或进行新的再保险安排。
三、正式分保合同和账单编送
临时分保完成或原始保单生效后，临时分保业务人员应根据最终的保险条件和分保条件，在20个工作日内或按照分保条件约定的时间（以再保险接受人份额确认日期或保单生效日期晚者开始计算），向再保险接受人签发正式分保合同（内容应包括再保险合同简要文本（slip）、规范再保险双方权利义务的条款等）和账单，并要求再保险接受人收到后签回一份副本。也可经再保险双方约定，由再保险接受人提供正式签署并符合约定内容的临时分保再保险单证。
对于通过经纪人安排的分保，若再保接受人的正式分保合同和账单由经纪人编送，财产保险公司应对分保合同和账单中的有关条款及数据进行核实，以确保经纪人安排的分保条件与财产保险公司确定的分保条件保持一致。
应临时分保再保险接受人的要求，分出公司或再保险经纪人应当向再保险接受人提供原始保单副本或复印件。
账单中会计科目的编制应符合会计和财务制度的规定。
四、结算管理
财产保险公司应及时、准确地做好临时分保业务的结算管理，按照分保合同的约定及时逐笔结算。在再保险双方及经纪人（如有）协商一致的情况下，可进行多笔业务间的轧差结算，但任何一方不应以轧差为由拖延临时分保业务余额的结算工作。
五、业务取消
对于确需取消的临时分保业务，分出公司应及时通知再保险接受人，并根据再保险合同约定完成取消业务操作的相关事宜。应再保险接受人要求，分出公司应向再保险接受人提供取消业务的有关资料。对于业务取消前，再保险接受人已经承担风险责任的业务,再保险双方应就这部分业务切实履行保费支付、赔款摊回等分保责任。
对保险期限已经结束的有效保单的临时分保业务，分出公司不得取消分保。

第四节 分入业务的运营管理
一、开展原则
分入业务是财产保险公司了解市场、获取业务的渠道之一，财产保险公司应在风险可控的基础上审慎开展分入业务。
二、确定承保能力
财产保险公司应在综合考虑自身的资本金、财务状况、风险偏好、业务发展规划和市场环境等因素后制定各产品线每一危险单位最大净自留额或最大承保比例。分入业务应在考虑转分保因素后确定的最大净自留额或最大承保比例范围内开展。
三、风险评估
财产保险公司应本着审慎的原则，对分入业务的风险进行识别、评估和控制，建立包括核保核赔、分级授权制度在内的业务风险管控体系。在评估临时分保分入业务风险时，应重点考虑直接保险标的的风险状况、承保条件、历史赔付记录和分出公司的分保原因等。
在评估合约分入业务风险时，财产保险公司应根据合约分入业务的特点建立合约分入业务风险评估体系和核保、授权体系。风险评估的重点包括：分出公司的基本情况、业务发展战略、偿付能力及结算情况等；合约条件的重点是合约预估保费、平衡性、业务范围、分保手续费、合约承保能力、自留额、共保业务及分入业务的合约使用情况、除外责任、特别约定、历史业绩等。
对于来自中国境外的分入业务，还应关注分入业务所在国的政治、法律等风险因素。
四、风险分散
财产保险公司应重视分入业务的风险分散，参照直接保险业务风险分散的方法和手段，制定分入业务风险分散的方法和手段。例如，采用比例转分或购买超赔等方式把分入业务的自留责任控制在公司可承受的范围内。
五、责任累积管理
保险公司应高度重视分入业务导致的责任累积，建立有效的责任累积识别和管控的机制和方法。责任累积类型有分入业务与直接保险业务间的责任累积和分入业务间的责任累积两种。造成责任累积的主要原因有：（一）分入业务与保险公司参与共保的直接业务形成责任累积；（二）临时分保分入业务与合约分入业务间形成责任累积；（三）多渠道临时分保分入业务间形成责任累积；（四）作为再保险接受人与多家保险公司建立分保合约，多个分出公司均参与的共保业务形成责任累积。其中，分入合约中分出人共保业务和分入业务的合约使用情况是导致合约责任累积的主要原因。财产保险公司应特别关注分入合约中共保业务及分入业务使用再保险合约的情况，谨慎评估由此可能形成的单一危险单位、单一区域、巨灾风险等责任累积。
六、业务数据分析
业务数据分析是分入业务管控的重要手段和内容之一。保险公司应建立合约分入业务数据分析处理方法，准确评估合约的风险、价格，掌握合约发展趋势。数据内容主要包括保额分段数据、损失分段数据、最大自留额数据、最大损失数据、责任累积数据、巨灾累积和损失数据、合约T型发展（倒三角流量发展）数据等。
七、预估管理
分入业务预估数据具有事先性、不完全确定性、变动性的特点，财产保险公司应采用精算技术，结合业务发展实际，建立科学、合理、有效的业务数据预估和管理方法，提高预估数据准确性并确保预估工作的有效开展。
八、赔案管理
财产保险公司应参照直接保险业务赔案管理的原则，结合再保险分入业务赔案的特点，建立分入业务赔案管理制度和方法，重点是分入业务中的出险通知、现金赔款、合约业务赔款非逐笔性、“共命运”原则等与直接保险业务存在差异的地方，对赔款摊回比例、摊回金额、事故时间段的选择等关键指标进行审慎核对，确保摊回赔款的正确性。分入公司应在收到赔案相关材料的三个工作日内，将赔案信息录入业务和财务系统。
九、未决赔款管理
财产保险公司应建立分入业务特别是合约分入业务未决赔款的管理方法，加强与分出公司的沟通，确保未决赔款的准确性和真实性，对未决赔款突然增大或减小、已决赔款与未决赔款同时大幅增加等异常情况应给予特别关注，及时向分出公司了解异常变化的原因。
十、浮动手续费调整、纯益手续费和调整保费
对采用浮动手续费或有纯益手续费或需要调整合约保费的分入合约，财产保险公司应根据合约约定及时与分出公司沟通，完成调整、确认和结算等有关操作。
十一、正式分保合同
分入业务确认后，财产保险公司应与分出公司共同及时完成正式分保合同（内容包括再保险合同简要文本、合约文本、明确再保险当事双方权利义务的再保险条款等）的签署工作。除非财产保险公司与分出公司书面同意延期，财产保险公司应在分入业务正式生效后的三个月内签署正式分保合同。
财产保险公司应将分入业务信息录入公司业务和财务系统，录入时间应不迟于分入业务确认后的十个工作日。
十二、账单及结算管理
财产保险公司应按照分入业务合同的约定及时、准确地进行账单催收、确认、签回、归档和余额结算工作。
十三、合约结清
参照本章第二节《合约分保业务的运营管理》中合约结清的相关内容进行。

第四章 再保险资信管理

财产保险公司应从再保险接受人客观上的偿付能力和主观上的偿付意愿两个方面建立再保险资信管理体系。
财产保险公司再保险资信管理对象包括再保险接受人和再保险经纪人。财产保险公司应对再保险接受人和再保险经纪人的资信进行专业化管理与监控，有效控制因再保险人的信用风险而可能给分出公司造成的损失。
财产保险公司应建立再保险接受人和经纪人信息库，进行动态更新、跟踪和管理。
财产保险公司应加强再保险接受人的风险偏好管理，建立再保险接受人风险偏好数据库，对不同类型业务寻求有效的再保险接受人，提高分保效率。

第一节 再保险接受人资信管理
再保险资信管理的核心是对再保险接受人进行信用分析和信用等级评估。通过对再保险接受人相关财务及非财务信息进行收集、整理、分析，评估再保险接受人的履约能力。
再保险接受人资信管理的主要内容包括：再保险接受人信息的收集和资信调查，确保信息的全面、准确和及时；资信档案的建立和管理；资信评估，通过第三方评级机构评级和财产保险公司自身独立评估结果来考量；建立再保险接受人分级名单，在符合监管部门对选择再保险接受人基本要求的基础上，财产保险公司可根据资信评估的结果建立自己的再保险接受人名单，并根据实际监控的情况不定期更新。
财产保险公司通过自身积累的信息或第三方获取的信息对再保险接受人主观偿付意愿进行评估，通常是采用对结算记录进行分析的方法。对于客观上具有偿付能力而主观上不具有偿付意愿的再保险接受人，应适时终止业务往来。
根据有关规定，财产保险公司的再保险业务中，应收分保准备金和应收分保账款的资产认可与再保险接受人的偿付能力密切相关。财产保险公司应充分考虑再保险安排的有效性（包括对再保险合约条款的审核），对再保险接受人的资信状况进行细致评估，避免因再保险接受人的资信问题对自己的偿付能力产生负面影响。

第二节 再保险经纪人资信管理
再保险经纪人资信管理的重点是防范其对再保险资金的非法挪用和逾期占用。财产保险公司可考虑采用第三方信托账户等方式防范上述风险，同时应对相关结算记录进行密切的跟踪和分析，及时中止或终止与存在资信问题的再保险经纪人的业务往来。
为降低再保险经纪人的资信风险，可以考虑在再保险合约中引入“再保险中介条款”，将再保险经纪人的资信风险转移给再保险接受人承担。该条款最终采用与否，由再保险双方协商确定。

第五章 再保险业务评估

财产保险公司应建立再保险业务评估指标体系，定期对再保险业务进行全面评估，提高再保险安排的科学性、合理性和再保险管理的规范性，切实发挥再保险在公司风险管理和内部控制中的作用。
财产保险公司可参考附件一《财产保险公司再保险业务基本评估指标》，建立适合自身业务特点的评估指标体系，同时每年至少进行一次评估。
财产保险公司应将当年的再保险业务评估指标体系和上一年度的再保险业务评估结果于每年4月30日前报告中国保监会。

第六章 再保险业务经营与管理的合规审计

财产保险公司应定期对再保险业务的经营情况和管理情况进行审计，及时发现问题，并提出解决方案和步骤。
审计形式包括内部审计和外部审计，每个业务年度至少各审计一次。
基本审计内容可参考附件《再保险业务审计》。

第七章 附 则

本《规范》由中国保监会负责解释。
本《规范》自2012年7月1日起实施。

附件：1、财产保险公司再保险业务基本评估指标
2、再保险业务审计










附件1：
财产保险公司再保险业务基本评估指标

一、合约条件与业务需求的匹配度
1.险种的净自留额是否符合公司需求；
2.险种的合约自动承保能力是否满足公司业务发展的需要；
3.有合约分保需求的险种是否都已得到合约保障；
4.非比例合约起赔点和责任限额是否满足风险分散的需要；
5.非比例合约的保障风险和险种范围是否满足公司的需要。
二、临时分保的及时性
1.单笔业务分保周期＝分保结束的时间－提出临时分保需求并提供相关风险信息的时间
2.平均业务分保周期＝单笔业务分保周期之和 / 临时分保业务数量
3.原保险保单生效前分保完成率＝原保险保单生效前完成分保的临时分保数量 / 原保险保单生效前提出临时分保需求的业务数量×100%
三、分保的充分性
1.单一合约分保完成率＝实际分保份额/应分保份额×100%
2.合约分保完成率＝完成应分保份额的合约业务数量/应分保的合约业务数量×100%
3.单一临时分保完成率＝实际分保份额/应分保份额×100%
4.临时分保完成率＝完成应分保份额的临时分保业务数量/应分保的临时分保业务数量×100%
四、财务指标的合理性
1.比例合约分保费用是否与分出业务的业绩和风险水平相匹配；
2.非比例合约的费率是否与合约业绩和风险水平相匹配；
3.合约业务账单周期（通常为季度）、账单提供时间、结算时间是否合理；
4.临时分保费用是否与分出业务的赔付业绩和风险水平相匹配，对分保费用大幅高于或低于业务获取成本的情况给予特别重视并及时评估；
5.临时分保业务的账单提供时间、结算时间是否合理。
五、结算的及时性
结算及时性包括应付款项结算及时性和应收款项结算及时性，可用下述指标评估：
1.应付款项及时结算笔数比重＝及时完成结算的应付款项笔数/应付款项总笔数×100%；
2.应付款项及时结算金额比重＝及时完成结算的应付款项金额/应付款项总金额×100%；
3.结算周期超过60天的应付款项笔数比重＝结算周期超过60天的应付款项笔数/应付款项总笔数×100%；
4.结算周期超过60天的应付款项金额比重＝结算周期超过60天的应付款项金额/应付款项总金额×100%；
5.应收款项及时结算笔数比重＝及时完成结算的应收款项笔数/应收款项总笔数×100%；
6.应收款项及时结算金额比重＝及时完成结算的应收款项金额/应收款项总金额×100%；
7.结算周期超过60天的应收款项笔数比重＝结算周期超过60天的应收款项笔数/应收款项总笔数×100%；
8.结算周期超过60天的应收款项金额比重＝结算周期超过60天的应收款项金额/应收款项总金额×100%；
及时完成结算是指账单余额在再保险合同约定结算时间内完成的结算。
六、渠道的合理性及可靠性
渠道的合理性是指财产保险公司在再保险安排渠道上应保持合理的多样性，包括直接分保和通过经纪人分保等各类渠道。
渠道的可靠性是指在有分保需求时，特别是在合约条件发生重大变化、合约出现亏损或需要安排临时分保的情况下，财产保险公司通过直接渠道或经纪人渠道获得再保险接受人支持的可靠性。
七、再保险接受人的合理性
1.再保险接受人的资质：包括信用评级、资本金、偿付能力、合规经营等情况，应当满足监管规定和财产保险公司的自身要求；
2.再保险接受人接受成分的分布：单一再保险接受人的接受成分不宜过高，以降低风险的集中度，特别要防范金融风险的跨境传递，提高再保险的安全性。
八、业务处理的准确性
再保险业务的准确性包括数据准确性和执行准确性两方面，可采用准确率进行评估。
数据准确性指保费、分保比例、赔款（含未决赔款）、分保费用、重大赔案、业务报表等业务及财务数据的准确性。
执行准确性是指比例合约的使用过程中是否存在错误使用的情况，如合约使用错误、账单寄送错误，归档错误，正式分保合同编送错误等。在再保险业务管理层级较多、分支机构具有再保险权限的公司中尤其要给予高度重视。
九、合规性
财产保险公司应按照法律法规、监管要求和公司内部管理制度建立业务合规性指标，及时评估业务开展情况的合规性。由于再保险业务经营管理方面的问题而受到的各种行政处罚情况，应作为合规性评估中的重要内容。






附件2：
再保险业务审计

再保险业务审计涉及外部审计和内部审计，具体内容主要包括以下六个方面：
一、制度建设及职责分工审计
1.管理规定审计
（1）是否在再保险管理部门的管理职权范围内制订了专门的业务管理规范、操作指南、业务流程图等；
（2）各项业务管理规定是否健全、明确、合理、有效；
（3）对分公司落实总公司规定及执行情况有无监督检查措施；
（4）公司制定的再保险业务指引等是否得到有效执行。
2.职责分工审计
（1）人员职责分工是否明确、合理，有无内部组织结构图等；
（2）人员分工有无复核等监督制约措施；
（3）未有明文规定的事项，有无沟通请示等临时处理措施。
二、业务经营与管理审计
1.时效性审计
（1）是否严格要求分公司按照业务规定期限上报保单、批单等承保业务数据及资料；
（2）是否严格要求分公司按照业务规定期限上报相关业务赔案资料及数据；
（3）是否严格要求分公司按照业务规定期限更新上报相关未决赔款数据；
（4）是否严格按照业务管理规定期限及时安排分保，包括对外申报或通知、催促提醒对方确认以及对分公司的信息反馈时间等；
（5）是否及时通知再保险接受人有关承保、赔案等信息并定期更新相关数据；
（6）对再保险接受人的问询（来函来电）是否及时处理并予以答复。
2.业务管理审计
（1）有无采取措施核查分公司上报数据信息与原始信息数据是否一致，包括承保条件、批改情况以及赔款等信息资料；
（2）分保安排时采集的基础数据与承保条件是否与分公司上报情况一致；
（3）有无未经批准的超自留额业务未办理分保，检查超自留业务是否符合有关业务规定及是否按照程序进行审批。
3.单证审计
（1）是否按照业务要求审查分公司上报的业务资料齐备与否，业务数据与书面单证是否对应一致；
（2）分保安排过程中，有无相关再保险接受人确认分保比例、条件等书面材料；
（3）是否按照业务管理规定及时编制处理相关账单及数据；
（4）是否按照再保险合同约定向再保险接受人提供相关业务单证资料，以便资金账务顺利结算；
（5）再保险管理部门内部审批、流转文档是否合规、齐备。
4.再保险关联交易审计
（1）需要报批的关联交易是否得到了监管机构的批准；
（2）与非关联业务相比较，是否存在非常规化操作的地方；
（3）财务结算是否及时准确；
（4）业务风险是否得到了有效的外部转移；
（5）规模是否在公司可接受的范围内。
5.再保险经纪业务审计
（1）经纪人的选用是否符合公司规定的选用标准；
（2）经纪人提供的分保渠道是否有效、可靠，是否符合监管要求；
（3）经纪人结算是否及时，是否存在资金占用或挪用行为；
（4）经纪人提供的服务是否存在重大错误或遗漏；
（5）经纪人是否存在擅自修改分保条件的行为；
（6）除业务本身外，经纪人是否提供更多增值服务。
6.再保险系统安全性审计
（1）再保险IT系统是否建立了完善的授权管理体系；
（2）再保险信息的导入导出是否建立了完善的跟踪制度和痕迹保留功能；
（3）是否建立了再保险信息的披露机制；
（4）再保险业务中是否以合同条款的形式明确了再保险双方的保密义务。
7.再保险资信审计
（1）是否建立了资信管理制度；
（2）再保险接受人和经纪人的选用是否符合公司的管理规定；
（3）资信管理制度是否得到有效执行、效果如何。
三、业务授权及其监督管理审计
1.业务授权审计
（1）对下级公司有无特定业务授权、转授权以及有无授权业务操作规范；
（2）对下级公司有无临时性业务授权及操作规范。
2.授权监管审计
（1）对下级公司授权是否适度、明确，有无定期评估制度及相关处理措施；
（2）是否掌握授权业务相关信息，以及是否实现对下级公司授权业务进行即时或定期监控。
四、IT技术应用及数据管理审计
1.IT系统建设审计
（1）是否全部业务均已通过再保险业务系统进行处理；
（2）再保险业务系统功能可否满足工作基本需求。
2.数据管理审计
（1）对于未实现自动处理的业务，如何实现对手工数据、手工账单的汇总统计等，有无制度规范予以明确；
（2）有无业务数据统计制度以及统计数据是否准确、及时。
五、账务处理及结算审计
1.内部往来审计
（1）内部账单及数据签收与结转是否规范、及时；
（2）内部账单流转中是否进行了账单审核及复核。
2.外部往来审计
（1）外部资金结算是否准确、及时；
（2）对长期应收款是否建立催收管理制度；
（3）对可能出现的呆坏帐以及业务提前结清等有无相应处理制度及措施；
（4）与外部结算联系是否畅通以及是否定期与外部核实对帐；
（5）外部账单及数据签收与结转是否规范及时。
六、档案管理审计
1.业务档案审计
（1）再保险合同、有关单证有无签章、各项文书资料（包括双方往来的函件、传真、电子邮件等）是否齐备；
（2）业务卷宗是否按照要求归档并按期保存。
2.数据保管审计
（1）业务数据有无备份；
（2）业务数据是否按照规定长期保存。

广东省深圳市人民政府


《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则

（1996年9月20日深圳市人民政府令第52号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）

第一章　总 则

　　第一条　根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条的规定，制定本细则。
　　第二条　《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
　　《条例》第二十七条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。
　　第三条　《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。
　　《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。
　　第四条　开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。
　　业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。
　　第五条　住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。
　　住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。
　　第六条　未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

第二章　业主大会及管委会

　　第七条　区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。
　　第八条　第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。
　　已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。
　　业主可以一栋、一个单元或一层楼宇为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。
　　第九条　管委会委员实行差额选举。
　　管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐候选人。
　　第十条　管委会的日常事务由执行秘书负责处理。
　　设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的，管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。
　　管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。
　　第十一条　专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时一次性津贴由管委会确定。
　　津贴可从管理服务费中支出。
　　第十二条　管委会委员的人数应为单数。
　　管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为的，管委会可向业主大会建议罢免其委员职务。
　　第十三条　管委会不得从事以营利为目的的经营活动。
　　第十四条　业主大会可以对业主公约进行修改补充。
　　经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。
　　第十五条　业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人或其他非业主使用人的意见。
　　业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章后公布。

第三章　开发建设单位和物业管理公司

　　第十六条　未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。
　　第十七条　开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。
　　住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。
　　第十八条　从住宅区开始入住到管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：
　　（一）《条例》第三十六条规定的工程建设资料；
　　（二）住宅区各类房屋清单；
　　（三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；
　　（四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；
　　（五）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；
　　（六）《条例》第四十七条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。
　　在管委会成立之日起二个月内，前款资料应一并移交给管委会。
　　第十九条　住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行验收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决。
　　开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用。
　　由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。
　　第二十条　开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟期不得超过六个月。
　　前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。
　　《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规划不能补建的，由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿。
　　第二十一条　开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房。
　　物业管理用房的计算公式为：管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数。
　　前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。
　　第二十二条　开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。
　　第二十三条　物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理的专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
　　第二十四条　委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和财务账簿移交给管委会。
　　市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事项作出决定。
　　第二十五条　市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率的参照标准。具体的利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质证书等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协商确定。

第四章　住宅区房屋及设施的使用与管理

　　第二十六条　住宅区的专用房屋，应按《条例》和本细则规定使用与经营，不得转让或改变使用用途。
　　物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。
　　部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳入管理服务费。但从出租的第一年开始，每年应将租金的30%用于回收垫支购房的公用设施专用基金，并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划入公用设施专用基金专门账户，直至全部回收完毕。
　　第二十七条　凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。
　　前款有经营收入的公用设施、设备和场所（地），其经营收入应纳入管理服务费，任何单位和个人不得占用或挪用。
　　第二十八条　业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道。
　　第二十九条　住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。
　　进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。
　　住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费。
　　第三十条　物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要，在合理的时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

第五章　住宅区维修养护的范围与责任

　　第三十一条　住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称自用部位）的维修责任人为业主。
　　自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。
　　自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。
　　业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。
　　第三十二条　房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称共用部位）维修责任人为房屋本体内的全体业主。
　　共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。
　　共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。
　　共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些屋或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。
　　第三十三条　房屋毗连部位及设施（以下简称毗连部位）的维修责任人为毗连业主。
　　毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
　　毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施，并按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。
　　毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业管理公司支付应分担的维修养护费用。
　　第三十四条　自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市容及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由管委会（无管委会的由原委托管理单位）委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修责任人承担。
　　第三十五条　住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修责任人为管委会。
　　住宅区公用设施、设备、公共场所（地）包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
　　上述公用设施、设备、公共场所（地）的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常维修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目（含应由开发建设单位承担以外的改造、改建、扩建项目）的费用从公用设施专用基金中支出。
　　重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。
　　第三十六条　住宅区内供水、供电、供气（含通讯、有线电视）等居民生活供应部门应对居民用户实行抄表到户。
　　前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施（含表及表外第一个阀门）的维修费用由居民用户承担；分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。
　　有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

　
　　第六章　住宅区管理服务费

　　第三十七条　住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：
　　（一）部分商业用房租金；
　　（二）公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；
　　（三）向业主收取管理服务费；
　　（四）住宅区的其他合法收入。
　　第三十八条　住宅区管理服务费的基本开支包括：
　　（一）住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；
　　（二）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；
　　（三）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；
　　（四）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；
　　（五）住宅区必要的社区文化活动费用。
　　管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。
　　第三十九条　向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由管委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。
　　物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。
　　第四十条　开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市场物价主管部门和市住宅主管部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担，但不得因此而降低管理标准和服务水平。
　　开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新测算确定，由市住宅主管部门审定后报市物价主管部门批准执行；但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。
　　区住宅管理部门应当对住宅区物业管理移交工作进行监督。
　　第四十一条　住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管理公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理服务费解决。
　　第四十二条　住宅区管理服务费的收支账目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度账目公布应由管委会主任和物业管理公司法定代表人签字加盖公章后公布。
　　第四十三条　住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公布的账目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公司应在收到质询后7日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时予以处理。

第七章　住宅区公用设施专用基金

　　第四十四条　开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设立的专用基金账户。
　　第四十五条　专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出，增值部分不够的，从管理服务费积累中支出。
　　管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定以外的用途。
　　第四十六条　专用基金的收支账目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一次。
　　区住宅管理部门对代管的专用基金收支账目，应每年报市住宅主管部门备案一次。

第八章　住宅维修基金

　　第四十七条　住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。
　　《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅维修基金。
　　第四十八条　市住宅主管部门应会同市场物价主管部门每二年发布一次住宅维修基金指导收费标准。
　　管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进行调整，经业主大会通过后实施。
　　第四十九条　住宅维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修养护项目。住宅维修基金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。
　　第五十条　住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房屋业主的意见。
　　第五十一条　住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、质询。

第九章　法律责任

　　第五十二条　未取得物业管理资质证书、从事住宅区物业管理业务的，市住宅主管部门可对其给予警告，并可处以2000元以上20000元以下的罚款。
　　第五十三条　区住宅管理部门违反《条例》和本细则规定，未在规定时间内召集召开第一次业主大会的，市住宅主管部门可责令其限期召集、并建议有关部门或机关追究主管人员和直接责任人员的行政责任。
　　第五十四条　管委会违反细则第十三条规定，擅自进行经营活动的，区住宅管理部门应当予以制止，并限期改正；造成损失的，有关责任人员应承担赔偿责任。
　　第五十五条　开发建设单位违反细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市住宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单位按日收取千分之三的延期付款滞纳金。
　　前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。
　　第五十六条　物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门可对其分别给予警告、限期改正，没收非法所得，并可处以2000元以上20000元以下的罚款；造成业主损失的，还应承担赔偿责任：
　　（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
　　（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，未按规定定期公布收支账目的；
　　（三）改变专用房屋的用途，未按规定出租经营的；
　　（四）管理制度不健全、管理混乱，对住宅区的房屋管理、维修、养护不善的。
　　第五十七条　对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的，物业管理单位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业主公约和委托管理合同的规定进行催缴。
　　物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。
　　第五十八条　违反本细则第二十八条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成他人损失的，应承担赔偿责任。
　　第五十九条　违反本细则第二十九条规定随意停放车辆的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复，并报请有关主管部门按规定进行处罚。
　　第六十条　在住宅区内从事维修、安装施工的单位或个人，对住宅区内的道路、绿化和其他设施造成损坏的，应恢复原状；造成损失的，应承担赔偿责任。

第十章　附 则

　　第六十一条　深圳市物业管理协会是深圳市物业管理行业的自律性组织，受市住宅主管部门指导、监督，并协助市住宅主管部门工作。
　　第六十二条　市住宅主管部门可根据《条例》和本细则制定有关住宅区物业管理行业标准、规划和技术规范。
　　第六十三条　本细则由市政府负责解释。
　　第六十四条　本细则自发布之日起施行。