论房地产市场价格调控的法律规制/朱士利

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 05:54:35   浏览:8381   来源:法律资料网
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  【前注】面对房地产市场的持续升温,中央政府早在几年前就已经意识到已经到了必须采取调控措施的时候,目前政府已经连续出台了若干调控政策,力求逐步达到调控房地产市场,防止房地产价格过快增长,逐步消减房市风险,稳定房市价格,稳定经济发展秩序的最终目标。本文针对政府推出的若干政策,从法律视角进行分析,提出房地产市场价格调控的若干法律规制意见,以供参考。

  关键词:主体资格 利润公式 经济底座 经济过热 法律规制 阴阳合同

  一、中央政府推出的房地产市场价格调控政策
  中央政府房市调控政策主要涉及以下方面:
  1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,在一定时间内限定居民家庭购房套数;
  2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;
  3、商业银行暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款;
  4、贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;
  5、贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于50%,利率不低于基准利率1.1倍;
  6、商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。
  7、支持房地产企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款;
  8、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查;
  9、增加住房有效供给,房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量;
  10、落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策;
  11、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设、制定支持公共租赁住房建设贷款政策;
  12、查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为
  13、查办房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业,暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
  二、关于政府房市调控政策内容的法律分析
  根据本文前述归纳的政府出台的13个方面的房市调控政策,本文从以下若干方面进行法律分析:
  1、对房地产市场购买方的调控:
  本文归纳的政府政策第1、2、3、4、5项,主要针对房产购买方,在房产贷款购买数量、贷款购买条件、贷款购买者资格等方面对房产购买方进行了较为严格的限制,尤其是提高第一套房贷款首付比例,大幅增加第二套房贷款成本、禁止第三套房贷款,从很大程度上遏制了投机者,对稳定房地产价格具有不可忽视的作用。
  2、对房地产市场销售方的调控:
  本文涉及政策第7、8、10、11、13项,主要针对房地产开发企业,即房产销售方。涉及政策可以用一句话总结:坚决支持承建中低价位民生工程和政策性安居工程房地产企业,坚决打击唯利是图和恶意对抗国家房市调控政策的房地产企业。
  3、对房地产市场经纪方的调控:
  本文涉及政策第12项,主要针对房地产经纪方,在城市房地产市场,特别是城市二手房地产市场中,经纪公司对房产价格的影响是非常巨大的,大中城市的二手房交易绝大多数是通过房地产经纪机构办理的,房地产经纪人已经成为我国二手房地产市场领域的中坚力量,中央政府加强对房地产经纪方的调控和管理是明智的,也是必须的。
  4、对房地产市场土地供应和政府政策的调控:
  本文涉及政策第9项,主要涉及房地产市场的土地供应链和地方政府政策,该项的执行必须因地制宜,主要由地方政府根据实际情况执行。同时该项政策制定能够切实保障房地产经济有序发展,证据政策基于从源头上保障供应,从政策上有效调控,进而使得房地产市场稳定,进而持续带动国家经济的发展。
  5、政府调控的主要途径:
  从本文归纳的政府13项政策看,政府调控的主要途径是通过商业银行进行调控,所使用的主要调控类型属于间接调控,所运用的主要调控方式属于渐进性调控。
  三、逐步建立房市调控的目标体系和法律规范制度
  1、房市调控目标体系:
  本文认为,房地产市场价格调控应当设立一系列的调控目标,并归结设置成为国家经济宏观调控在房地产市场的目标体系。目标和目标体系的设置基础、原则、标准应当根据社会经济发展的各项指数,尤其是涉及价值利润比率、成本利润比率、不动产基数比率,是设置调控目标和目标体系的重中之重。
  例如,房产建造(包括建筑商和监理)的土木成本价值数据是20,政府税费和土地价值数据是20,房产商运营成本(人员工资、策划、营销等)价值数据是10,房屋成本定价数据50,市场售价100,则成本利润比为100%(实现利润的期限为利润周期,在相同的经济指数下,利润周期越短,则利润产生能力越高),根据经济学价值利润公式,当成本利润超过100%时,即可以称之为经济过热,结合区域供需能力及经济基础和运行特性等经济运行指标即可以判断该地区的房市是否存在经济泡沫。基于此,政府调控目标应当基于经济学原理,运用经济价值规律,在保障企业合理利润的基础上,逐步建立一系列调控目标或目标体系,以保障基础价值,稳定市场价格,维护经济运行底座(社会房地产市场价值占国民经济价值总量的比例越高,国家经济风险指数相应越高),防止经济链断裂和经济危机及社会经济危机的产生,力使国家公民和团体的社会经济生活稳定、有序发展。
  2、房市调控法律规范制度:
  本文认为,要从根本上解决房地产市场过热,房市价格盲目攀升的问题,仅仅从间接因素和政策调整入手是远远不够的,应当考虑基于合理的目标体系,从根本上着手,从法律规范制度角度进行直接的法律规制。
  本文认为,政府进行间接调控,实施一系列调控政策措施,在目前是非常有用和必要的,同时也为制定法律规范制度奠定了良好的基础,目前可以考虑论证并逐步建立长久、稳定的法律机制,以更稳妥的解决房地产市场价格调控问题。
  基于以上论述,本文提出以下可以用于调控房市的法律规范制度:
  (1)避免一味调控,注重引导,合理设计城市布局,正确引导人才和人口流向,注重农村产业发展和稳定农村经济和农村人口。设计、论证、逐步制定切实可行的城市经济导向和居民管理法律法规,运行经济学原理和社会学原理指导城市发展,从科学和法律大环境中解决城市房地产市场调控问题。
  (2)借鉴国外房市调控制度并颁布相关法律。例如新加坡的租屋制度,从根本上说,房地产经济效率仅是暂时的,20年到30年的房屋建设周期更是对国家资源的极度浪费,从长远角度看,应当着重支持科技、实业和切实提高居民生活水平的经济行业,避免城市居民都变成房奴,从而带来某种程度的社会经济隐患。
  (3)设置房地产市场的交易、使用规制并法制化。例如在所在城市工作满一定年限方可取得购房资格,房屋购置后空置一定时限收归国有,房屋出租必须区域登记征税,购买新房必须在规定期限内出售原住房,房产出售必须缴纳个人所得税,房屋价值法定评估和重罚阴阳合同双方,房产赠与及继承必须征税……
  综上所述,房地产市场调控的最终目的是稳定房市经济,保障居民居住权,维护稳定和经济秩序。房地产调控应当坚决打击房地产投机者和炒房者,将炒作房地产的资金引入股市和实体经济领域,仅仅依靠炒作房地产,国家经济从根本上无法得到长久和真正发展,国家和政府只有进行有效调控和引导,真正制定并落实惠民法律法规,保障民生,从而保障确实有购房需求的居民有房可买且能够买得起房,国家经济方可稳固发展。

参考文件:
中央电视台新闻联播、新民网、北京晚报关于房市调控的报道;


作者:北京市兆中律师事务所 朱士利 律师 邮箱:zsldls@126.com
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山东省人民政府办公厅关于印发山东省重大安全隐患整改指令督办制度暂行规定的通知

山东省人民政府办公厅


山东省人民政府办公厅关于印发山东省重大安全隐患整改指令督办制度暂行规定的通知

鲁政办发〔2007〕78号

各市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:

  《山东省重大安全隐患整改指令督办制度暂行规定》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。对安全生产督查、检查发现的重大安全生产隐患和问题,由省政府安委会下达《重大安全隐患整改指令书》,督促各市政府和省有关部门限期整改,是省政府加强安全生产工作的一项重要举措。各级、各部门要高度重视,认真对待,严格落实。要通过实施重大安全隐患整改指令督办制度,进一步推进安全生产监督管理、隐患排查治理及重大安全生产问题的解决,严防各类重特大事故发生,确保全省安全生产形势持续稳定好转。

                      山东省人民政府办公厅
                      二○○七年十月七日

山东省重大安全隐患整改指令
督办制度暂行规定

  为进一步落实政府安全生产工作的领导职责和部门安全监管职责,认真解决安全生产方面存在的重大问题,及时消除重大安全隐患,防止重特大事故发生,确保我省安全生产形势持续稳定好转,根据安全生产法律法规和省政府要求,特制定本暂行规定。

  一、《重大安全隐患整改指令书》(以下简称《整改指令》)由省政府安委会负责下达给各市政府和省有关部门。各市政府和省有关部门负责整改落实,省政府安委会办公室和有关方面负责抓好督查。

  二、《整改指令》所指的重大安全隐患,是指国务院安委会、国务院有关部门对我省提出的安全生产督查、检查整改意见,省委、省人大、省政府、省政协、省政府安委会在安全生产督查、检查过程中,发现并提出的重大安全生产隐患整改意见。

  三、各市政府和省有关部门接到《整改指令》后,分别由主要领导和“一岗双责”涉及的分管领导签收。签收后要立即按照《整改指令》的要求进行落实整改。属于市政府和省直部门安全生产监管工作中存在的问题,主要领导同志要亲自研究部署解决,分管领导同志要靠上去抓整改落实。属于直接管理、行业管理或属地管理的生产经营单位存在的重大安全隐患,要依法督促其制定整改方案,落实治理责任、措施、资金、期限和应急预案,并负责跟踪督查,确保在《整改指令》规定的期限内完成整改任务,并确保整改期间的生产安全。

  四、对存在重大安全隐患不能确保安全生产的企业,政府部门要依法暂扣其有关行政许可证照,责令企业立即停产整改。对存在重大安全隐患整改无望的企业,安监、质监、煤炭、煤监、工商、国土资源、环保、公安以及行业管理等部门要依法吊销其相关行政许可证照,坚决予以关闭。

  五、重大安全隐患整改结束后,要组织专家进行论证和验收,停产整改企业经验收合格后方可恢复生产。整改情况连同专家论证意见经《整改指令》签收人审核签字后报省政府安委会。

  六、对因为整改工程投资特别巨大或整改工程特别重大和复杂而未能在规定期限内整改完毕的重大安全生产隐患和问题,市政府和省有关部门要向省政府安委会书面说明情况,并承诺整改期限。在整改期间,要采用明确具体责任人严盯死守等非工程措施,确保安全。对不按照《整改指令》进行整改的,要当做事故来对待,由省政府安委会派出调查组,按照“四不放过”的原则严肃查处,确保重大安全生产隐患和问题及时得以整改。

  七、收到《整改指令》的市政府和省直部门,对于直接监管的企业,要立即责成有关职责部门下达执法整改文书,督促存在安全隐患的单位限期整改;并将安全生产督查、检查的时间、地点、内容、发现的问题以及督促整改的情况,作出书面记录,采用录音、录像、照相等手段留下详实证据。

  八、对于下一级政府和部门监管的企业,市级政府和省直部门要参照省里的做法,向下一级下达整改指令。

  九、本规定自下发之日起施行。


宜春市人民政府办公室关于印发《宜春市人民政府聘任科技顾问暂行办法》的通知

江西省宜春市人民政府办公室


宜春市人民政府办公室关于印发《宜春市人民政府聘任科技顾问暂行办法》的通知

宜府办发〔2009〕52号


各县(市、区)人民政府,市政府各部门:
《宜春市人民政府聘任科技顾问暂行办法》已经市政府第二十八次常务会审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。



二OO九年九月六日

宜春市人民政府聘任科技顾问暂行办法

第一条 为充分发挥科技专家在市政府重大科技工作决策中的参谋作用,加强对市政府科技顾问(以下简称“科技顾问”)的聘任和管理工作,推动我市科技兴市战略和六大产业建设,特制定本暂行办法。
第二条 科技顾问的聘期为三年,根据工作需要可以续聘。聘请对象从事的领域主要为:新能源及新材料、电子信息、机械电子、生物医药、资源环保、农林水利、技术经济等。日常管理工作由市科技局负责。
第三条 科技顾问主要从下列人员中择优选聘:
(一)中国科学院、中国工程院院士及社会科学院学部委员;
(二)与我市建立全面科技合作关系的高等院校及科研院所的领导和专家;
(三)具有科学发明创造、专利和相应科技及产业化成果的企业专家;
(四)有学术方面专长的专业人士、党政领导。
第四条 担任科技顾问应当具备以下条件:
(一)拥护中国共产党的领导,遵守宪法和法律;
(二)遵守职业道德,公正、公平、客观和科学地进行咨询认证;
(三)熟悉本专业领域的科技发展动态,在科技领域具有较高资质和学术(技术)水平、一定的管理经验和协调能力;
(四)具有良好的职业道德和社会声誉。
第五条 科技顾问的主要职责:
(一)对我市经济建设、社会发展及科技进步中具有战略性、前瞻性的重大问题,包括经济和科技发展战略、中长期科技发展规划、科技体制改革、科技人才政策的制定等提供决策咨询意见;
(二)对全市重点建设(项目)、重大产业和重大科技攻关和技术改造以及高新技术引进等提供咨询,进行论证评估,提出建设性意见;
(三)对深化我市对外科技合作工作,提供决策建议和指导意见;
(四)组织、推动所在单位专家、教授与我市加强科技合作,为我市经济和社会发展提供技术支持;
(五)积极参与市政府邀请参加的各项活动。
第六条 科技顾问享有的待遇:
(一)应邀参加我市庆典或重大活动时,享受贵宾礼遇;
(二)为我市提供重要信息和有力帮助,争取国家、省建设项目而获得巨大经济社会效益的,进行特别奖励;
(三)为我市经济建设、社会发展及科技进步中做出突出贡献,按有关规定和程序报批后,可授予宜春市“荣誉市民”称号;
(四)应邀来我市进行工作考察的,由我市提供工作、食宿、交通等便利条件,市科技局派人提供服务;
(五)每年由市政府领导对科技顾问进行慰问,或委托科技顾问的推荐单位进行慰问。
第七条 科技顾问由市科技局(其他部门和个人推荐科技顾问时应向市科技局提出)根据我市科技发展需要和科技合作的实际成果,提出推荐人选,报市政府常务会讨论确定,并由市政府颁发聘书。
第八条 科技顾问每年集中开展1—2次科技咨询活动,形式和内容另行确定。市科技局应不定期向科技顾问通报我市经济社会发展和科技工作情况,并认真听取科技顾问对我市科技工作的意见建议。
第九条 由市科技局指派一名工作人员为科技顾问联系人,负责与科技顾问的日常联络、协调工作,并且要建立科技顾问工作档案,记载科技顾问参与咨询认证的具体情况。
第十条 市政府每年为科技顾问提供政府津贴和一定的工作经费,并列入年度财政预算。
第十一条 受聘科技顾问有下列情形之一的,解除聘任或自动解聘:
(一)无正当理由不履行顾问职责的以及因客观原因不能继续从事咨询认证事务的;
(二)不遵守保密责任,泄漏国家秘密、商业秘密和不应公开的信息的;
(三)以科技顾问名义从事与履行科技顾问职责无关活动的;
(四)本人提出申请要求解除聘任的;
(五)届满时未续聘的。
第十二条 本办法自下文之日起实施。
第十三条 本办法由市科技局负责解释。