天津市政府


批转市建委制订的《天津市涉外房地产管理暂行规定》
天津市政府


通知
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市人民政府同意市建委制订的《天津市涉外房地产管理暂行规定》，现转发给你们，请遵照执行。

天津市涉外房地产管理暂行规定
第一条 为加强涉外房地产管理，鼓励外国公民、法人及其他团体（以下称外国人）在本市购、建房屋或从事房地产经营活动，根据中华人民共和国（以下称国家）有关法律、法规，结合我市情况，制订本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的涉外房地产行政管理和房地产经营管理。法律、法规另有规定的除外。
本规定所称的涉外房地产是指外国人的私有房产、投资企业房产及其使用的土地和投资经营的房地产。
第三条 外国人可以在本市购、建住宅；可以合资、合作、独资经营房地产；可以购、建厂房和商业楼宇、仓库、停车场及其他房屋与构筑物。
外国人具有所有权的住宅和非住宅房屋，可以买卖、出租、赠与、交换、继承、抵押、投资或进行其他商业活动。
第四条 外国人投资经营房地产，依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，应成立从事经营的中外合资企业、中外合作经营企业或者外资企业。
合资合作经营房地产的企业各方，应当根据平等互利和协商一致的原则，进行房地产经营活动。
第五条 国家依法保护外国人取得的房屋所有权和土地使用权。任何组织和个人不得侵害。
外国人必须遵守中华人民共和国的法律、法规，不得利用房地产从事危害我国利益、社会公共利益和他人利益的活动。
第六条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序，拆除房屋，提前收回土地使用权，并根据实际情况，给予合理的补偿。
第七条 外国人由于不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，可以委托代理人或委托房屋所在地的房地产经营管理部门代为管理。委托代管应由本人出具委托书。
第八条 外国人独资或合资、合作的房地产经营企业建造的房屋，可以委托当地房地产交易部门代为出售。预售房屋须到房地产主管机关办理预售房屋手续。
第九条 外国人可以租赁房屋，租赁双方须签订租赁合同，明确双方权利和义务，并按规定办理租赁鉴证手续。
第十条 外国人使用的房屋，不得随意改变使用性质，确需改变使用性质的，应经市房管、土地规划主管机关审查批准。
第十一条 外国人应负责维修其所有的房屋，保持房屋建筑完好和装修设备正常使用。对有危险的房屋，应及时抢修，延误不修而发生事故的应承担法律责任。
第十二条 外国人在本市的房地产须分别向市房管、土地主管机关办理房屋所有权、土地使用权登记或变更登记，经审查核准后，领取房屋所有权证和土地使用证。
第十三条 外国人办理房屋所有权、土地使用权登记，应交验本人身份证明等有关证件。如实填写登记申请书，登记姓名须与本人身份证件姓名一致，不得以别名、化名或他人名义申请登记。
法人及其他团体办理房屋所有权、土地使用权登记，应出示法人资格证明，交验有关证件，由法人如实申报，登记时须使用企业全称。
第十四条 房屋所有权人在房屋灭失后，须持有关证明办理注销登记。
第十五条 房地产抵押时，抵押权人须持抵押合同、房屋所有权证、土地使用证及有关证件，办理房地产抵押权的设定登记。
房屋抵押时，连同土地使用权一并抵押。
第十六条 房屋所有权人不能亲自办理房屋所有权登记或变更登记手续时，可委托代理人代为办理，委托代理应由本人出具委托书。
第十七条 办理房屋所有权登记、变更登记和委托手续的证件文书须经公证机关公证。在国外办理的公证文书，须经该国当地政府或其委托机构和中国驻该国使领馆的认证。
办理登记和委托手续的证件文书，必须是正本。如证件、文书是用外国文字书写的，须同时附交经公证和认证的中文译本。两种文本均具有同等的法律效力。
第十八条 凡未按照本规定办理房屋所有权、土地使用权登记的，其房屋所有权和土地使用权的取得、变更和抵押权的设定，均为无效。
对不按期办理房屋产权登记的，由房管部门责令其限期补办登记；对逾期不办的，按房值的1％处以罚款。对不办理土地使用权登记的，由土地部门按有关规定处理。
第十九条 租赁房屋未经鉴证的，除责令补办鉴证手续外，并对双方各处以鉴证费三倍以下罚款。
第二十条 对违反本规定非法经营房地产的，除责令停业、没收非法所得外，并处罚款。
第二十一条 对违反本规定的行为所进行的行政处罚，分别由市房管、土地规划主管机关作出。当事人对处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或不向人民法院起诉，又拒不履行处罚决定的，由作出处罚决定的
机关申请人民法院强制执行。
第二十二条 香港、澳门和台湾地区的公司、经济组织、个人及其投资兴办的企业，参照本规定办理。
第二十三条 本规定由天津市城乡建设委员会负责解释。
第二十四条 本规定自发布之日起施行。



1992年5月30日
银行大案频现 谁来保护储户利益


http://www.cb-h.com . ...中国商报网站
（新闻周报2005年4月19日报道）
盛大林：社会学家
杨 涛：金融学者
杨宏生：本报记者
金融大案要案频现
记者：“银行内外勾结骗取巨额贷款”、“储蓄所长携款潜逃境外”……您对这些消息的第一反应是什么？
杨涛：因为当前我国主要的商业银行都是国有银行，并且一些大案也是发生在国有银行，因而，听到这些消息，我的反应是国家的钱太容易被侵吞，国有资产流失太严重了。同时，我也感觉银行在监督各方面的漏洞太多。
盛大林：对这些消息，我已经见多不怪了。
记者：银行业近年为什么以如此快的节奏频繁出演大案要案？
盛大林：银行业频出大案，主要有两方面的原因：一是宏观环境所决定的，近年来，我国反腐败的力度确实在逐步加大，不仅银行系统被查处的腐败案件越来越多，其他很多行业和领域也是如此。二是我国银行体制的沉疴，产权不明晰、监管不到位，必然滋生腐败现象。
杨涛：银行业直接与大量的资金打交道，是掌握资源较多的行业之一，因而，在客观上，银行业与近年来经常出事的交通、建设等行业一样，是一个腐败高风险的行业。这个高风险的含义是指这个行业对于从业者诱惑极大，而相关的监管措施不健全，有许多漏洞可钻。因此，银行业大案要案频出，暴露出银行在监管制度及措施不力的沉疴。
记者：一方面国家在大力推进银行改革，一方面却是银行屡发窃案。为什么会出现这种情况？
盛大林：屡发窃案正是银行业体制弊端多多和改革不到位造成的。体制不合理是案件频发的根本，而转制等改革必然是不规范甚至是比较混乱的过程，这就为不法分子提供了伸手的机会。
杨涛：目前，国家在银行改革方面，主要进行的是产权改革、股份制改革，主要是界定所有者（股东）、经营决策者和管理者的权力边界及其委托代理关系。但是，一方面，这种改革还只是在进行当中，许多具体的措施还在摸索；另一方面，这种改革并不能完全解决银行上下之间监管的问题。中国银行业在监管上存在的一个重大问题是总行——分行——支行信息严重不对称问题，上一级管理者无法有效控制下级管理者，而不是所有者对经营者信息不对称的问题。因而，在大力推进改革的时候，同时又出现大案要案频发的现象就不足为奇了。
谁为储户存款失踪埋单
记者：在诸多银行大案要案背后，一个比较现实的问题是，谁为银行存款失踪损失埋单？
杨涛：储户将钱存入银行，从法律关系上讲，储户与银行就形成了合同关系，银行就有责任保证储户的资金安全，因此，如果发生了储户存款被窃的案件，除非储户本身存在故意或重大过失，否则银行就应当为储户存款损失埋单。
另外，我注意到，中国银监会法规部副主任李伏安3月30日称，近期接连发生金融大案要案，大部分是犯罪行为。对内外勾结犯罪应该由犯罪人承担，国家应加大追究的力度，追缴多少，都应承担损失的补偿。目前事实上是国家埋单，今后应该更清楚地划分职责，建立社会运作承担保险体系，银行股东和保险机构都应该承担相应的责任，更大程度地减少国家损失。
盛大林：银行大案当然损害了广大储户的利益，但就国有银行发生的案件来说，最终埋单的是全体纳税人。因为国有银行是国家的，国有银行产生的“大窟窿”最后都要由国家来填补。比如，四大国有银行都曾搞不良资产的剥离，并成立了资产管理公司，那些不良资产或被贱卖，或者烂掉，由于产生的损失表面上看是政府埋单，实际上就是全体纳税人掏的腰包。
记者：不久前有一则比“银行屡发窃案”更值得注意的消息称，我国一位权威人士警告说，银行也会破产，储户存钱也有风险。但似乎极少有人关注这个消息，或许人们早已忘记了1998年海南发展银行破产。您如何看待“银行破产”？“银行破产”之后，储户的利益怎么办？
盛大林：极少有人关注银行破产，并不奇怪，因为中国的银行至今仍然是国有银行占垄断地位，四大国有商业银行所占的市场份额仍然高达58％。如果国有银行发生挤兑、巨额亏空等破产症状，政府肯定要兜底。从法律上讲，国有企业是具有“无限责任”的，储户如果遭受损失而银行“破产”，可以要求政府予以赔偿。当然，随着银行业改革的逐步深入，国有银行将逐步最小化（除中行和建行外，工行、农行的股份制改革也将进行），像海南发展银行这样的股份制银行以及民营银行所占的市场份额将越来越大，储户必须增强风险意识。
杨涛：银行也会破产，这在西方社会是人皆有之的观念，在理论上讲，也不成问题。因为银行实质是金融企业，是企业，当然就会有经营不善的情况发生。国有商业银行进行股份制改造以后，国家也只就其股份范围内承担责任，银行如果破产，储户就很有可能蒙受损失。
记者：有人认为，银行屡发窃案背后更大的隐患和漏洞是银行的网络系统。但正如一位银行内部人士所说，最可怕的其实并不是外部侵犯，而是内部威胁。为了保证储户利益，银行方面如何严防“家贼”？
杨涛：“家贼”作案以及内外勾结作案的情形，占银行中所发的大案要案相当大比重。在许多情况下，面对银行日益完善的系统，外人要作案还是比较难，但是由于内部人熟悉里面的规程，特别是内外联手，的确让银行防不胜防。说到底，“家贼”作案以及内外勾结作案形成的原因仍然是监管机制存在重大缺陷，以及对于人员的选配和制约不力。
盛大林：银行的网络系统存在漏洞确实很可怕，但这只是技术上的问题，不是决定性的。发达国家的银行所使用的网络系统未必就比中国高明多少，人家那里为何没有频发大案呢？具有决定性的问题还是银行内部的治理结构，只要建立了合理、完善的公司治理结构，就可以有效地防住“家贼”。
记者：今年3月22日，中国银监会发布了《关于加大防范操作风险工作力度的通知》，提出了13条指导意见。该通知要求，对出现大案、要案，或措施不得力的，要从严追究高管人员和直接责任人责任，并相应追究稽核部门及人员对检查发现的问题隐瞒不报、上报虚假情况或检查监督整改不力的责任。通知还要求，“如发现有涉黄、涉赌、涉毒以及未报告的股票买卖和经商办企业等行为的，要即行调离原岗位，并对其进行审计。”您认为这种“银行大案从严追究，银行人员沾黄赌毒立即调离”的措施能否彻底遏止银行大案再度发生？
杨涛：每一起银行大案发生后，监管部门和相关的银行都会发布一系列新规章和规定，试图提高银行方面的风险管理和内部控制水平。应当说，在目前银行业大案频发的严峻形势下，中国银监会出台这么一个规定，加强银行监管，是很有必要的。但是，我们显然不能指望一纸《通知》就能遏止银行大案再度发生，这不仅涉及到《通知》所讲的措施能否有效贯彻的问题，而且更为重要的是涉及到国有商业银行中一系列深层次矛盾能否真正解决的问题。
盛大林：银行业当然应该提高风险管理和内部控制水平，但问题是如何提高？上述《通知》只是着眼于事后的惩处，这不能从根本上解决问题，事后惩戒不如事前预防。要从根本上解决问题，关键还是体制机制的创新，还是要靠改革的深入。
银行改革的“物理变化”和“化学变化”
记者：日前，一份关于中国商业银行竞争力的排行榜对外公布，在4家国有商业银行和10家股份制银行参加的综合竞争力排名中，招行、民生、浦发位列前三名。去年10月份由央行北京管理部发布的《北京中外资商业银行竞争力比较调研报告》中，四大国有商业银行包揽最后4名。您如何评价“国有商业银行竞争不过股份制银行”的现象？
盛大林：国有商业银行竞争不过股份制银行主要就是输在体制机制上。相比之下，股份制银行比国有商业银行更加安全、高效，也更加符合市场的取向。
杨涛：国有商业银行竞争力差的问题，首先有历史的问题，国有商业银行的基本现状可用“高、低、差”来形容：不良资产比例高，资本充实率低，赢利能力差、公司治理结构落后。但是，根本的原因还是在机制、在体制，比如由于国有商业银行为国家所有，其行为不是商业化模式，很容易受到行政干预，形成了大量不良贷款，同时，又由于有国家做靠山、软预算约束，导致国有商业银行的自我改造动力弱和低效益。
记者：有人认为现在国有商业银行经营中的一些困难和问题，都是历史上形成的不良贷款和财务包袱带来的，因此只要将这些包袱问题解决了，经营中的困难和问题就完全没有了。您赞同这个观点吗？
杨涛：我不同意这一观点，国有商业银行经营中的一些困难固然有历史上形成的不良贷款和财务包袱带来的问题，但正如前面我讲到的，更有机制、体制上的问题。目前，一方面，要按照温家宝总理所说“要使国有商业银行走市场化的道路，推进产权制度的改革，推进公司治理结构的改革，真正把国有商业银行变成现代的商业银行”积极进行产权改革；另一方面，加大银行监管力度，改变信息不对称的现状，健全激励机制，摸着石头过河，一步一个脚印，探索出国有商业银行运营的新路子。
盛大林：历史上形成的不良贷款和财务包袱确实给国有商业银行的经营带来了一些困难，但不是决定性的。几年前成立资产管理公司剥离银行的不良资产不就是给国有商业银行卸包袱吗？结果如何呢？现在几家国有商业银行又产生了大量的不良资产，甚至又在讨论是否进行第二次不良资产剥离了。当然，国有商业银行的经营不善在一定程度上也与行政干预以及政策性贷款有关，但行政之所以能够干预银行的经营，不正是银行的国有性质所决定的吗？假如银行不是国有的，政府还怎么“指令”它为那些半死不活、回报无望的企业贷款呢？
记者：对于国有商业银行改革，有这么一个比喻：财务重组和机构重组方面的进展被比作“物理变化”，公司治理方面的进展被比作“化学变化”。您认为国有商业银行改革的核心是什么？
盛大林：“物理变化”和“化学变化”的比喻很形象。国有商业银行改革的核心就应该是完善公司治理结构，建立现代企业制度。
杨涛：国有商业银行只有真正变成现代的商业银行，宏观上不受政府任意干预，成为真正的市场主体，才能带动其他一系列具体措施的改革。
记者：中国工商银行行长姜建清日前接受媒体采访时说，建设真正的商业银行，“将是一场彻底的革命”。根据中国加入世界贸易组织的承诺，2006年中国银行业将向外资全面开放，业内人士普遍认为，银行业的改革是“背水一战”。您如何看待这个问题？
盛大林：银行业的改革确实是“背水一战”。不但必须改，而且晚改不如早改。在市场完全开放之前，竞争压力不太大，改革起来也比较容易。如果等到门户大开之后，才被迫去改，就被动了。
杨涛：我比较认同这一种说法。2006年中国银行业向外资全面开放后，外资银行将蜂拥而至，将在遵守同一规则下平等竞争。而外资银行优质的资产、高效的服务及其成熟完备的管理制度，将使目前困难重重的国有商业银行在市场竞争面前毫无招架之力。
记者：在您心目中，理想状态下的银行应该是什么样子的？
杨涛：我理想中的银行应当是：产权明晰、信用度高、不良资产比例低、资本充实率高、赢利能力强、公司治理结构先进、监管有力。
盛大林：我觉得理想状态下的银行应该：产权多元、决策透明、监管严密、运行高效、行为规范、安全完备。

背景 近期银行大案频现