江西省重点建设项目招标投标管理办法

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江西省重点建设项目招标投标管理办法

江西省人民政府


江西省人民政府令
第201号



《江西省重点建设项目招标投标管理办法》已经2012年10月29日第72次省政府常务会议审议通过,现予公布,自2013年1月1日起施行。



省长 鹿心社
2012年11月20日






江西省重点建设项目招标投标管理办法



目 录


第一章 总 则
第二章 招 标
第三章 投 标
第四章 开标、评标和中标
第五章 异议、投诉与处理
第六章 法律责任
第七章 附 则




第一章 总 则
第一条 为规范省重点建设项目招标投标活动,保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益,提高投资效益,保证项目质量,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《江西省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》等有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内依法必须进行招标的省重点建设项目的招标投标活动及其监督管理,适用本办法。
第三条 本办法所称省重点建设项目,是指经省人民政府批准,由省发展改革部门下达的对全省国民经济和社会发展有重大影响的建设项目。
第四条 省重点工程办公室(以下简称省重点办)会同有关行政主管部门管理和指导省重点建设项目招标投标工作,主要履行下列职责:
(一)贯彻执行招标投标的法律、法规、规章和政策;
(二)制定省重点建设项目招标投标的具体管理规定;
(三)对省重点建设项目招标代理活动和开标、评标、定标等活动依法实施监督;
(四)受理和处理有关省重点建设项目招标投标活动的投诉;
(五)省人民政府规定的其他职责。
财政部门应当依法对招标投标项目涉及的财政性资金的使用情况进行监督。
监察机关依法对与招标投标活动有关的监察对象实施监察。
有关行政主管部门应当在法定职责范围内,做好省重点建设项目招标投标监督的相关工作。
第五条 鼓励利用电子信息网络进行电子招标投标,推进省重点建设项目的招标投标网络化。



第二章 招 标
第六条 省重点建设项目进行招标,除招标人已经依法成立,有相应的资金或者资金来源已经落实外,还应当具备下列条件:
(一)设计施工总承包招标。需履行项目审批手续的,已经批准可行性研究报告,需履行项目核准或者备案手续的,已经核准或者备案;有所需的基础资料。
(二)勘察、设计招标。需履行项目审批手续的,已经批准可行性研究报告,需履行项目核准或者备案手续的,已经核准或者备案;有所需的勘察设计基础资料。
(三)监理招标。需履行项目审批手续的,已经批准可行性研究报告,需履行项目核准或者备案手续的,已经核准或者备案。
(四)施工招标。需履行项目审批手续的,已经批准初步设计及概算,需履行项目核准或者备案手续的,已经核准或者备案;有所需的设计图纸及技术资料。
(五)与工程建设有关的货物招标。需履行项目审批手续的,已经批准初步设计及概算,需履行项目核准或者备案手续的,已经核准或者备案;已经提出货物的使用与技术要求。
与工程建设有关的其他服务招标,招标人根据服务所处的阶段,参照本条上款的条件执行。
第七条 依法必须进行招标的省重点建设项目,应当公开招标;但有下列情形之一的,经省人民政府批准,可以进行邀请招标:
(一)技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制,只有少量潜在投标人可供选择的;
(二)采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大的;
(三)涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾,适宜招标但不宜公开招标的;
(四)法律、法规规定不宜公开招标的。
邀请招标的具体审批工作,由省重点办承担。
第八条 需要履行项目审批手续的省重点建设项目,有下列情形之一的,经按本办法第七条的审批规定批准,可以不进行招标:
(一)涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的;
(二)属于利用扶贫资金实行以工代赈需要农民投工投劳的;
(三)需要采用不可替代的专利或者专有技术的;
(四)采购人依法能够自行建设、生产或者提供的;
(五)已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供的;
(六)需要向原中标人采购工程、货物或者服务,否则将影响施工或者功能配套要求的;
(七)国家规定的其他特殊情形。
不需要履行项目审批手续的省重点建设项目,有前款规定情形之一的,可以自行决定不进行招标,但应当书面告知省重点办。
第九条 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,可以自行办理招标事宜。
依法必须进行招标的省重点建设项目,招标人自行办理招标事宜的,应当报经省重点办及有关行政主管部门备案。
第十条 招标人不具备自行组织招标条件的,应当委托具备相应资格的招标代理机构代理招标。
采取委托招标的,鼓励通过竞争方式选择招标代理机构。
第十一条 依法必须进行招标的省重点建设项目,招标人应当制定招标方案,招标方案包括招标已具备的条件、招标组织形式、招标内容、标段划分、招标方式、资格审查方式等,经征求有关行政主管部门意见后报省重点办备案。
第十二条 招标人对潜在投标人或者投标人应当进行资格审查,资格审查方式分为资格预审和资格后审。
凡具有通用技术、性能标准或者招标人对技术、性能没有特殊要求,投资规模在二千万元以下的省重点建设项目,应当采用资格后审;投资规模在二千万元以上的省重点建设项目,由招标人自主选择资格审查方式。
第十三条 对潜在投标人或者投标人的资格审查主要包括下列内容:
(一)是否具有独立订立合同的权利;
(二)是否具有履行合同的能力,包括专业、技术资格和能力,资金、设备和其他物质设施状况,管理能力,经验、信誉和相应的从业人员;
(三)近三年内的资信状况;
(四)近三年内是否有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题;
(五)法律、法规规定的其他资格条件。
第十四条 公开招标的省重点建设项目,招标人采用资格预审方式对潜在投标人进行资格审查的,应当发布资格预审公告,编制资格预审文件、招标文件;采用资格后审方式对投标人进行资格审查的,应当发布招标公告,编制招标文件。
第十五条 省重点建设项目资格预审公告、资格预审文件、招标公告、招标文件等在发出前,应当征得有关行政主管部门同意,并报省重点办备案。
第十六条 资格预审审查方法分为合格制和有限数量制。具有通用技术、性能标准或者招标人对技术、性能没有特殊要求的,均应当采用合格制。招标标段资格预审申请人超过十五个的,可采用有限数量制,但通过资格预审的人数不得少于十五个。
通过资格预审的申请人少于三个或者在资格预审文件发售期内获取资格预审文件的申请人少于三个的,招标人应当依法重新招标。
第十七条 招标人应当按照招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件。
在招标文件发售期内获取招标文件的潜在投标人少于三个,或者已经按招标文件要求提交投标保证金的潜在投标人少于三个的,招标人应当依法重新招标。
第十八条 资格预审申请人或者潜在投标人凭单位介绍信、法定代表人授权委托书和委托代理人有效身份证明获取资格预审文件、招标文件。
任何单位和个人不得限制资格预审申请人或者潜在投标人依法获取资格预审文件、招标文件。
第十九条 招标人可以采取现场公示的方式公示资格预审申请人、投标人的资格条件、相关业绩、奖项等基本情况。
采取资格预审的,招标人在资格预审时进行现场公示。
采取资格后审的,招标人在开标时进行现场公示。
第二十条 招标人不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。
依法必须进行招标的省重点建设项目,确需将注册资本金作为投标人资格条件的,不得要求注册资本金高于招标项目估算价。
工程施工总承包招标,其资质条件只能规定一项施工总承包资质;设计施工总承包招标,其资质条件只能规定一项设计资质和一项施工总承包资质。
第二十一条 招标人不得在发出资格预审公告、招标公告、投标邀请书或者售出资格预审文件、招标文件后擅自终止招标。确因正当理由需终止招标的,应当书面告知省重点办。




第三章 投 标
第二十二条 投标人应当按照招标文件规定的时间和地点提交投标文件及相关材料。招标人应当如实记载投标文件的送达时间和密封情况,并存档备查。
投标文件以及相关证明材料,有下列情形之一的,招标人应当拒收:
(一)逾期送达的;
(二)不按招标文件要求密封的;
(三)未通过资格预审的申请人提交的。
第二十三条 投标人发生合并、分立、破产等重大变化的,应当及时书面告知招标人。投标人不再具备资格预审文件、招标文件规定的资格条件或者其投标影响招标公正性的,其投标无效。
招标人应当将投标人重大变化情况书面告知省重点办及有关行政主管部门。
第二十四条 投标人不得相互串通投标,不得与招标人串通投标,不得以他人名义投标或者以其他弄虚作假方式骗取中标,不得以威胁、强迫等方式,使其他投标人放弃投标或者使中标人放弃中标。
招标人、招标代理机构不得以威胁、强迫、劝退、补偿等方式阻止潜在投标人提交投标有关文件;不得以威胁、强迫等方式,使投标人放弃投标或者使中标人放弃中标。
第二十五条 提交资格预审申请文件的申请人应当遵守法律、法规和本办法有关投标人的规定。




第四章 开标、评标和中标
第二十六条 招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标。投标截止时间前收到的所有投标文件均要拆封、宣读。
投标人少于三个的,不得开标;招标人应当重新招标。
第二十七条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会中的技术、经济专家,招标人应当采取从省级以上评标专家库随机抽取方式确定。对技术特别复杂、专业性要求特别高或者国家有特殊要求,省级评标专家库中的专家不能满足评标要求的,可以直接确定评标专家。直接确定评标专家的,应当书面告知省重点办。
招标人应当在省重点办、行政主管部门现场人员的监督下,记录评标专家的抽取过程并存档备查。
第二十八条 评标方法包括综合评估法、合理低价法、经评审的最低投标价法或者法律、法规允许的其他评标方法。
凡具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的省重点建设项目的施工招标,采用合理低价法或者经评审的最低投标价法。
第二十九条 有下列情形之一的,评标委员会可以否决所有投标:
(一)合格的投标人不足三个的;
(二)所有投标均未能在实质上响应招标文件的。
依法必须进行招标的省重点建设项目,所有投标被否决的,招标人应当在十日内退还所有投标人的投标保证金,并重新招标。
重新招标后,仍出现第一款情形的,经按本办法第七条的审批规定批准,可以不再进行招标。
第三十条 评标委员会成员不得有下列行为:
(一)私下接触投标人或者与招标结果有利害关系的人;
(二)明知与投标人有利害关系而不主动提出回避;
(三)对投标人存在的违规投标行为不给予认定或者对应该否决的投标不予以否决;
(四)有意给某一投标人高分值而压低其他投标人分值;
(五)向他人透露投标文件的评审情况、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况;
(六)其他违反相关法律、法规、规章行为,使得评标明显缺乏公平、公正。
第三十一条 评标完成后,招标人应当在省重点办和有关行政主管部门派出的现场监督人员的监督下,将所有投标人的投标文件、评标委员会评审材料等有关资料密封后保存,在投诉有效期内,任何单位和个人不得擅自拆封。
采取资格预审的,所有申请人的资格预审申请文件及审查委员会的评审材料等有关资料的密封、保存等,按照前款规定执行。
第三十二条 评标完成后,评标委员会应当向招标人提交书面评标报告和中标候选人名单。中标候选人应当不超过三个,并标明排序。
中标人确定后,招标人应当自确定中标人之日起五日内,向中标人发出中标通知书,同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人。
招标人应当自中标通知书发出之日起三十日内与中标人签订书面合同,合同的标的、价款、质量、履行期限、项目负责人和主要技术人员等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十三条 招标人应当自确定中标人之日起十五日内,向省重点办及有关行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。报告包括下列内容:
(一)招标范围、招标方式以及招标组织形式;
(二)发布资格预审公告、招标公告以及公示中标候选人的媒介;
(三)资格审查委员会、评标委员会的组成和评标报告复印件;
(四)资格审查结果、中标结果;
(五)中标通知书;
(六)其他需要说明的事项。




第五章 异议、投诉与处理

第三十四条 资格预审申请人、潜在投标人、投标人或者其他利害关系人对省重点建设项目招标投标有异议的,有权向招标人提出异议。招标人应当依法处理,并作出答复。
异议的提出和答复应当采用书面形式。
资格预审申请人对资格预审现场公示有异议的,应当在资格预审现场公示之日起三日内提出,招标人应当自收到异议之日起三日内作出答复。作出答复前,应当暂停招标投标活动。
第三十五条 投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律、法规、规章规定的,可以自知道或者应当知道之日起十日内向省重点办投诉。
投标人或者其他利害关系人就资格预审文件、资格预审现场公示、招标文件、开标、评标结果等事项投诉的,应当先向招标人提出异议,异议答复期间不计算在前款规定的期限内。
省重点办应当自收到投诉之日起五日内决定是否受理投诉,并应当会同有关行政主管部门自受理投诉之日起三十日内作出书面处理决定;需要检验、检测、鉴定、专家评审的,所需时间不计算在内。
第三十六条 省重点办会同有关行政主管部门处理投诉,有权查阅、复制有关文件、资料,调查有关情况,相关单位和人员应当予以配合。必要时,省重点办或者有关行政主管部门可以责令暂停招标投标活动。




第六章 法律责任
第三十七条 违反本办法第十八条、第二十四条规定,有下列情形之一的,由有关行政监督部门责令改正,并给予警告,视其情节轻重可以处一万元以上三万元以下的罚款;给他人造成损失的,应当依法赔偿损失:
(一)招标人、招标代理机构限制资格预审申请人或者潜在投标人依法获取资格预审文件、招标文件;
(二)招标人、招标代理机构以威胁、强迫、劝退、补偿等方式阻止潜在投标人提交投标有关文件;
(三)招标人、招标代理机构以威胁、强迫等方式,使投标人放弃投标或者使中标人放弃中标;
(四)投标人以威胁、强迫等方式,使其他投标人放弃投标或者使中标人放弃中标。
第三十八条 投标人有下列行为之一的,由有关行政监督部门取消其一年至两年内参加依法必须进行招标的省重点建设项目的投标资格:
(一)以行贿谋取中标;
(二)三年内两次以上串通投标;
(三)串通投标行为损害招标人、其他投标人或者国家、集体、公民的合法利益,造成直接经济损失三十万元以上;
(四)其他串通投标情节严重的行为。
第三十九条 投标人有下列行为之一的,由有关行政监督部门取消其一年至三年内参加依法必须进行招标的省重点建设项目的投标资格:
(一)伪造、变造资格、资质证书或者其他许可证件骗取中标;
(二)三年内两次以上使用他人名义投标;
(三)弄虚作假骗取中标给招标人造成直接经济损失三十万元以上;
(四)其他弄虚作假骗取中标情节严重的行为。
第四十条 省重点办、有关行政主管部门、招标人、招标代理机构等单位的工作人员徇私舞弊、行贿受贿或者违反保密规定的,依法给予处分。
第四十一条 省重点办应当建立省重点建设项目招标投标活动信用记录系统,对招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等招标投标活动参加人实行诚信激励和失信惩戒机制,依法公告招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等招标投标活动参加人的违法行为及处理决定。




第七章 附 则
第四十二条 利用国际金融组织或外国政府贷款的省重点建设项目,贷款方对招标、投标有特殊规定的,从其规定。
外商独资或者外商控股的省重点建设项目可以参照本规定执行。
第四十三条 本办法自2013年1月1日起施行,《江西省重点工程建设施工招标投标管理暂行规定》(省政府令第76号)同时废止。




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杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见

浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见

杭政函[2010]232号

  
各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  为认真贯彻落实国家和省有关房地产市场调控政策精神,进一步加快我市保障性住房建设,促进房地产市场持续健康稳定发展,结合我市实际,提出以下意见:
  一、坚决贯彻落实国家和省有关调控政策,抑制不合理住房需求
  (一)统一思想认识。各级各部门要统一思想,提高认识,坚决贯彻落实国家和省关于房地产市场调控的一系列政策,切实采取有力措施,强化工作责任,坚决遏制地价、房价上涨势头,加快保障性住房建设,改善居民居住条件。
  (二)落实差别化商业信贷政策。居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)向商业银行贷款购买商品住房的,其首付款比例不得低于30%;贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。
  严格执行国家有关规定,对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的,应提供从申请之日起的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供证明的,商业银行暂停发放住房贷款。
  各商业银行要认真执行国家有关部门关于第二套住房认定标准,并加强对消费性贷款的管理,禁止将消费性贷款用于购买住房。
  (三)落实差别化住房公积金信贷政策。市民连续缴存住房公积金一年以上的,方可申请住房公积金贷款。对家庭购买首套自住房的,住房公积金贷款予以优先保障;对购买非改善型第二套住房的家庭暂停发放住房公积金贷款;对购买第三套及以上住房的家庭停止发放住房公积金贷款。
  住房公积金贷款首付比例按国家规定执行。对贷款购买经济适用住房等保障性住房的家庭,首付款比例不低于20%;对贷款购买首套商品住房的家庭,首付款比例不低于30%;对贷款购买改善型第二套住房的家庭,首付款比例不低于50%。
  (四)落实差别化税收政策。将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;将购买超过5年(含)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税;将购买超过5年(含)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  对购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。购买的普通住房不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策。
  对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
  根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)要求,税务部门要进一步做好土地增值税的征收管理工作,市区除保障性住房外,普通住房的土地增值税预征率为2%,非普通住房(包括排屋、别墅)、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%,住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建商品住房平均价格1倍以上的土地增值税预征率为5%。同时,对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,税务部门要加强税务稽查,严格土地增值税清算管理。
  (五)暂时限定居民家庭购房套数。自本实施意见发布之日起,暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理相关规定。对违反规定购房的,不予办理房地产登记手续。
  停止执行购房补贴政策,恢复征收房地产登记等相关费用。
  二、进一步加强保障性住房建设和管理,完善住房保障体系
  (六)进一步加大保障性住房建设力度。坚持“租、售、改”三位一体的方针和“租售并举”的方向,切实加大保障性住房建设力度,进一步调整优化结构。编制保障性住房“十二五”规划、2010-2012年住房保障规划和2010-2012年住房建设规划,并及时向社会公布。
  市区2010年开工建设保障性住房(含拆迁安置房)540万平方米,完成市区危旧房改善扫尾项目,通过收购、采购二手存量住房以及普通商品住房,增加保障性住房房源。
  (七)进一步加大保障性住房供地和配套建设力度。优先安排保障性住房建设用地,扩大保障性住房建设用地供应量和供应比例,并按年度分解用地供应计划,确保落实到具体地块。保证大型居住区公建配套建设与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用,切实增强保障性住房的宜居性。    进一步提高保障性住房品质,实施保障性住房建设代建制,选择实力强、信誉好的品牌企业承担经济适用住房、拆迁安置房、人才专项用房等保障性住房的建设。
  (八)扩大经济适用住房和廉租住房保障覆盖面。放宽经济适用住房和廉租住房准入条件,加大困难家庭住房保障力度。市区经济适用住房供应对象的准入条件逐步扩大至人均可支配收入低于上年度城镇居民人均可支配收入80%以下的住房困难家庭,廉租住房供应对象的准入条件逐步扩大至低保标准2.5倍(含)以下住房困难家庭,以提前两年实现省政府确定的住房保障工作目标。
  (九)进一步加大对保障性住房建设资金的支持力度。确保保障性住房建设资金来源,认真做好利用住房公积金支持保障性住房建设试点工作。市、区财政要对廉租住房、公共租赁住房等保障性住房项目建设给予资金支持。金融机构要加强对保障性住房项目的信贷支持和金融服务。
  (十)加快发展公共租赁住房。根据国家和省有关规定,结合我市实际,研究制订公共租赁住房发展规划和年度计划,出台公共租赁住房建设管理办法,明确公共租赁住房建设管理的目标任务、建设标准、管理模式和准入退出机制等。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。
  三、进一步加强普通住房供地及建设管理,增加住房有效供给
  (十一)加快住房建设项目行政审批进度。国土资源、规划、建设、房管等部门要共同建立保障性住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批“绿色”通道。各部门要及时沟通办理结果,主动进行衔接,提高办事效率,加快住房项目供地、建设和上市进度,增加住房的有效供应。
  (十二)严格规范土地出让收入分期缴纳行为。土地出让后,必须在10个工作日内签订土地出让合同,合同签订后1个月内,受让企业必须缴纳土地价款50%的首付款,余款按合同约定及时缴纳,付款时间不得超过1年。
  (十三)加大土地市场监管力度。各部门要加大土地批后监管和施工现场监管力度,督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定,在保证工程质量的前提下,促进商品住房开工、建设,形成市场持续有效供应。要认真落实房地产项目开竣工申报制度,对不执行开竣工申报制度的企业进行曝光,并规定其至少在1年内不得参加新的土地出让交易活动。未按时缴纳土地出让价款的单位,在付清合同应付价款前不得参与新的土地出让交易活动。未按照合同约定时间开工的单位申请参与新的土地出让交易活动的,在出具已受让地块限期开工的书面承诺后,其竞买保证金按出让起价的50%缴纳,并按合同规定收缴违约金。依法加大闲置土地清理处置力度,收回的闲置土地符合城市规划的,应优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。
  四、进一步加强市场监管,促进房地产业持续健康稳定发展
  (十四)加强商品房预售许可管理。全面规范商品房预售条件,严格加强商品房预售管理。房地产开发企业应当按照商品房预售方案销售商品房。申请商品住房预售许可时应当申报每套房屋价格,实行一房一价,销售时应当严格按照申报价格实行明码标价并一次性公开销售,提高销售价格的,需经物价管理部门备案并公示。
  (十五)加强商品房预售资金监管。严格执行省有关商品房预售资金监管规定,将商品房预售资金纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品房项目工程建设,降低购房者资金风险和金融风险,保护消费者合法权益。
  (十六)加强房地产销售代理和房地产经纪监管。商品房实行代理销售的,应当委托在房产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置进行公示;额外提供的延伸服务项目,需事先向当事人说明,并在委托合同中明确约定,不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号,不得在代理过程中赚取差价,不得怂恿客户签订“阴阳合同”,不得发布虚假信息和未经核实的信息。
  (十七)加强联合执法。建设、发改、房产、国土资源、规划、税务、工商、物价、国有资产和金融管理等部门要各司其职、分工协作,加强对房地产企业和项目的监督管理,建立房地产信用管理制度和联动监管工作机制,采取联合执法、综合检查等方式,加大对违规囤地、闲置土地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度,对消费者投诉集中的项目,要进行重点检查。对有上述违法违规行为的房地产开发企业,可以采取暂停网上销售、记入信用档案、降低直至取消资质以及暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施,各商业银行停止对其新开发项目发放贷款和贷款展期。
  (十八)引导房地产企业健康发展。引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进普通商品住房销售。鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目特别是中小套型、中低价位住房建设项目的信贷支持力度,为有实力、有信誉的房地产开发企业兼并、重组及参与保障性住房建设提供融资和相关金融服务。
  (十九)提高政府服务水平。市各有关部门及各城区政府要创造良好的房地产发展环境,加强与房地产企业的沟通联系,帮助企业解决经营活动中遇到的困难;要加强服务,提高效率,减少审批环节,缩短审批时限。同时,要认真贯彻《杭州市人民政府关于暂停征收152项行政事业性收费的通知》(杭政函〔2008〕184号)、《杭州市人民政府办公厅关于贯彻落实国家、省涉及部分行政事业性收费政策有关事项的通知》(杭政办函〔2008〕432号)、《杭州市人民政府关于取消暂停征收部分行政事业性收费项目和降低部分收费标准的通知》(杭政函〔2009〕168号)精神,确保涉及房地产的取消、暂停征收项目和降低征收标准项目落实到位。
  (二十)进一步加强房地产市场监测分析。市实施“居者有其屋”工程领导小组应不定期召集成员单位及相关部门,分析当前房地产形势,及时准确地发布房地产市场动态信息,稳定市场预期。各有关部门要积极做好政策解读工作,加强对法律法规以及购房投资风险等知识的宣传。同时,制订房地产市场突发事件应急处置预案,建立完善突发事件处理机制,积极应对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件。
  (二十一)加快信息系统建设。加强组织领导,落实各项保障,加快全市个人住房信息系统建设,在2010年年底前完成市区数据资源整合工作,满足宏观调控政策的实现需要;在2011年6月底前完成所有区、县(市)数据资源整合工作;在两年内完成房产纸质档案数字化工作,个人住房信息系统统一升级到基于SOA架构的杭州市个人住房信息系统。
  (二十二)进一步加强舆论引导。引导媒体全面、客观地报道房地产市场形势,大力宣传房地产市场调控政策和我市保障性住房建设成果,加强对消费者理性购房的引导,树立合理的住房消费观念,形成有利于房地产市场持续健康稳定发展的舆论氛围。
  前发文件与本意见不一致的,以本意见为准。
  如上级有新政策出台,按新政策执行。

二O一O年十月十一日


从一则案例中看格式条款的理解

谢斌


案例:
  高某到某饭店用餐,因该饭店没有高某要的酒水,高某遂到外面超市购买了酒水。当高某用餐完毕结账时,饭店告知高某,消费者不能自带酒水,如自带酒水则要收取开瓶费。高某不解,饭店服务员则指着墙上的"谢绝自带酒水"的告示要求收取高某的"开瓶费"。 
从上面这则小案例中,我们该如何理解和掌握格式条款的应用及维护自身的合法权益。
分析:
  格式合同由于其便捷的交易方式。在当今世界各国已经广泛存在。格式合同条教的产生和发展,是市场经济高度发达的产物。根据《合同法》第39条第2款规定:格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的,并在订立合同时未与对方协商的条款。而不是与格式条款提供方处于平等协商的地位。格式条款有两个特点:第一,格式条款总是一方预先拟定的。第二,不与合同对方当事人进行磋商。因此,相对方只能对格式条款表示完全同意或拒绝,相对人在订约中实质上处于附从地位。为保障相对人的合法权益,《合同法》第39条第1款规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。对格式条款予以特别的规制。
  首先,格式条款无效的情况。1、免除格式条款提供方的责任、加重相对方责任、排除相对方主要权利的,该条款无效。依照《合同法》第40条规定,格式条款除因具有与其他非格式条款相同的无效原因而无效外,提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。 2、造成对方人身伤害的;因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。 3、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益4、以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定;5、违反提请注意义务、说明的义务的,提供格式条款的一方须予以说明,以便相对人决定是否同意接受该条款。若提供格式条款的一方未以合理的方式提请对方注意,或者虽提请对方注意但未应对方的要求予以说明,则该格式条款不生效。
  其次,格式条款解释的特殊要求。《合同法》第41条规定:对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的 解 释。格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。依照此规定解释格式条款要注意三个方面:1、通常理解解释。通常的理解,是指通常情形下会订立该合同的一般人的理解,不能按照提供格式条款的一方的特别理解来解释;2、作不利于格式条款提供方的解释。为了保护格式条款提供方的相对方的利益,因为相对方总是处于一种弱势地位。如果一方当事人所提出的合同条款含义不清,则应作出 对 该 方当事人不利的解释;3、格式条款和非格式条款并存时注意事项。格式条款是由一方提供而未经协商的,非格式条款是由当事人双方协商一致的,如果格式条款与非格式条款不一致,实际上是当事人双方以其合意排除了格式条款的适用。
再次,格式条款制作人义务。
  1、公平制定义务是指格式条款制作人在拟定格式条款的内容时,应当根据公平的原则订立的格式条款类型。格式条款的内容单方拟定,不与对方当事人协商而制作的。若只考虑制作人的利益,忽视公平合理原则,那么就会损害向对方的合法的权益。凡是违反第4条所确定的公平原则的格式条款。其法律效力受到限制。
  2、制作人的提醒义务。主要是指在利用格式条款订立格式合同时,格式条款的提供者应当提醒对方当事人注意避免或者限制其责任的条款,以使对方当事人能够在知悉和了解免责或限制条款内容的前提下,作出是否订立合同的选择决定。特别是免责条款,是指完全免除格式条款提供者某一方面责任的条款。若提供格式条款的一方未以合理的方式提请对方注意,则该格式条款不生效。向对方要注意制作人提请注意的程序、提请注意的时间、注意的方法、提请注意的文件是否清晰明白,不被污损、
  3、制作人的说明义务和附随义务。说明义务是指在利用格式条款订立格式合同的过程中,如果对方当事人要求对免责或者限责条款作出说明,格式条款的提供者应当按照要求向其作出说明,使之能够理解免责或者限责条款的内容与意义。合同法第60条第2款规定:“当事人应当遵守诚实信用的原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”若制作方提请相对方注意但未应相对方的要求予以说明,则该格式条款不生效。格式条款提供者凡是没有在签订合同之前或签订合同的同时,向承诺方履行合理提示和说明免责条款的义务,该免责条款应当视为不成立。
  格式条款的应用是一把双刃剑,我们应当利用其好的一面,取其精华,去其糟粕。从法律上规范格式条款的应用,使其适用经济社会的发展。


荔浦县人民法院 谢斌