国务院办公厅


国务院办公厅转发国家外国专家局等部门关于调整外国文教专家和外籍工作人员工资标准报告的通知

1986年9月25日，国务院办公厅

国务院同意国家外国专家局、财政部、国家外汇管理局《关于调整外国文教专家和外籍工作人员工资标准的报告》，现转发给你们，请按照执行。

附：关于调整外国文教专家和外籍工作人员工资标准的报告

近两年来，由于我国人民币汇价和物价的调整，外国文教专家和外籍工作人员的实际工资收入相应减少，而且外国文教专家工资中可兑换的外汇不够支付必要的费用。因此，有必要对他们的现行工资标准和可兑换外汇的比例作适当调整。具体意见如下：
一、调整外国文教专家工资标准和可兑换外汇的比例
（一）外国文教专家工资标准由一九八四年规定的五百元至一千五百元（人民币，下同），提高到九百元至三千五百元。新工资标准仍分为三等：一等为二千元至三千五百元，二等为一千四百元至二千元，三等为九百元至一千四百元（详见附表）。在三个等级的工资标准幅度内，不确定具体的工资标准等级，便于评定或提高专家工资时有较大的灵活性。
（二）外国文教专家执行新工资标准以后，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的有关规定，缴纳个人所得税。
（三）提高外国文教专家工资中可兑换外汇的比例，即单身专家由50％提高到70％，带家属专家由30％提高到50％。
二、外国文教专家新工资标准的实施办法
（一）新工资标准从一九八六年九月一日起执行。
（二）今后来华工作的外国文教专家按新工资标准评定工资。
（三）对继续在华工作的外国文教专家，由聘请单位根据本人的职称、学位、业务水平、工作效果和现工资数额等情况，按照新工资标准重新评定工资。对少数业务水平较低或工作效果较差的专家，其工资只能适当作些调整，不能以其原工资等级套新工资标准对应的等级。
（四）对难以聘到的小语种专家、高水平的科技专家，或在边远地区工作和新闻出版部门工作的专家，评定工资时可以适当放宽。
（五）在经国务院批准享受老专家待遇的专家和在华工作十年以上的专家中，能够坚持正常工作的，要按新工资标准评定工资；不能坚持正常工作的和离休的，不能按新工资标准评定工资，但可以适当增加工资。
（六）通过两国政府、友好城市、校际交流、民间团体之间的双边协议和其他专门协议来华工作的专家，其工资是否作相应的调整，由原签订协议的部门或单位根据协议规定和对等原则，提出具体意见，与国家外国专家局商定。
（七）外国文教专家实行新工资标准后，今年九月至十二月，各聘请单位新增加的经费支出，按隶属关系和财政体制，分别由中央财政和地方财政妥善解决。
（八）外国文教专家的工资标准提高后，各有关部门、地方和单位要严格按规定的条件聘请专家，不符合专家条件的，不能聘为专家。
三、调整外籍工作人员的工资标准及其他待遇
（一）外籍工作人员的工资准准，从一九八六年九月一日起，由一九八四年规定的二百元至五百元，提高到四百元至八百元。
（二）凡有职称、学位，业务水平较高，工作效果达到专家水平的，可参照外国文教专家的工资标准评定工资，但不享受外国文教专家的其他待遇。
（三）外籍工作人员的月收入超过个人所得税纳税起征点的，应照章纳税。
（四）外国文教专家的家属，不够外籍工作人员条件，属照顾性安排工作的，应按小时计发工资，不执行外籍工作人员工资标准。
（五）外籍工作人员工作期满离华时，聘请单位可提供回国机票（从一九八七年一月一日起执行）。
四、各聘请单位（包括中央部门所属单位）须将外国文教专家和外籍工作人员的工资报省、自治区、直辖市教育委员会（高教局、教育厅），在本地区进行平衡后，再报各自主管部门审批。中央和地方各主管部门应将所属单位外国文教专家和外籍工作人员的工资情况进行汇总，报送国家外国专家局和地方外办备案。北京地区各聘请单位可直接报主管部门审批，同时抄报国家外国专家局备案。
五、各有关部门、地方和单位在调整外国文教专家和外籍工作人员工资的工作中，一定要向有关人员做好政策解释工作，以便统一认识，保证这项工作的顺利进行。如遇特殊情况或必须统一解释的问题，可与国家外国专家局联系解决。
一九八六年八月二十三日

附表：外国文教专家工资标准表
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|工资| 评 定 工 资 的 主 要 条 件
(元) | |----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|等级| 教 学 人 员 | 新 闻 出 版 人 员
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| | 一等： | 一等：
| | 1.高等学校的知名学者、教授、副教授(英联邦和欧洲一些国 | 1.本国省（州）级以上新闻、出版部门的主编、高级编辑、本
| | 家的高级讲师)； | 国或国际上有声望的名记者、特稿撰写记者、著名播音员；
3 500| 一 | 2.在学科建设上有特殊贡献，学术上有较高造诣，教学和研究| 2.具有丰富的新闻、编辑工作经验，精通两种以上外国语，在
| | 工作经验丰富； | 语言、文学和修辞方面有较高修养，并有作品或译著出版；
| | 3.发表的学术著作在本学科中达到较高的水平，得到本国或国| 3.能胜任培养高水平的翻译、改稿、编辑人员。
2 000| 等 | 际同行的公认； |
| | 4.能胜任培养高水平的学科师资，指导博士和硕士研究生的论|
| | 文；能独立或指导编写高质量的专业课教材或工具书；能独|
| | 立规划设计和领导新实验室的建设。 |
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| | 二等： | 二等：
2 000| 二 | 1.高等学校的助理教授、讲师，或高等学校硕士研究生毕业并| 1.具有多年新闻、编辑工作或播音工作经验，在语言、文学和
| | 具有五年以上教学经验的高级中学教师； | 修辞方面有相当的修养；
| | 2.对本学科有较深的研究，发表的学术著作具有一定质量； | 2.通晓一至两种外国语，译稿、改稿、播音质量有较高水平。
1 400| 等 | 3.能胜任培养高等学校的师资，指导硕士研究生的论文；能指|
| | 导实验室工作。 |
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| | 三等： | 三等：
1 400| 三 | 1.高等学校教员、硕士研究生毕业或具有三年以上教学经验的| 1.具有三年以上新闻、编辑、播音工作经验，在语言、文学和
| | 中学教师； | 修辞方面有一定修养；
900| 等 | 2.能胜任高等学校的教学工作，担任教师质疑和参与辅助教材| 2.能胜任译稿、改稿、播音工作。
| | 的编写工作。 |
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注：上述评定工资参考标准中的职称、学位条件系指专业对口者。对少数专业水平确实很高、具有特殊才能、为我急需的人才，经聘请单位的主管部
门报国家外国专家局批准，可突破三千五百元工资标准；对符合聘请专家条件的，除另有双方协议者外，一般不要将专家的工资评定在与其职称、
学位和实际水平相应的工资等级幅度线以下。


建立一元化的国有土地制度
——集体建设用地使用权流转引发的思考

奚正辉


内容摘要

　　本文首先阐述了集体土地的分类，集体建设用地使用权流转的概念，流转的条件及程序，非法流转的后果，及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房，宅基地转让，以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最后鉴于市场经济发展的需要，打破城乡二元结构，将土地利益归还给农民，建议将集体土地合并到国有土地，彻底解决集体建设用地使用权流转的问题。

关键词　　一元化 集体建设用地 集体建设用地使用权流转 小产权房 宅基地转让 以租代征 二元结构


　　我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
　　土地从所有权分为：国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种：集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。
　　集体建设用地的所有人是集体，但如何界定集体的概念？根据《土地管理法》第10条规定，集体可能有三种情况：村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡（镇）农村集体经济组织。
　　所谓集体建设用地使用权，是指使用权人依法从集体土地的所有权人处取得该集体建设土地的占有、使用、收益、处分的权利。
　　《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。由此可见，集体建设用地使用权是有使用权证书的，并且是由县级人民政府核发的。
　　本文着重讨论集体建设用地使用权流转引发的问题及建议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题（即建立我国土地所有权一元化，取消集体土地制度）。

一、集体建设用地使用权流转的法律规定
1、集体建设用地使用权流转的概念
　　集体建设用地使用权流转，是指乡镇村各级农民集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给其他单位和个人使用的行为，其实质是土地使用权主体的变更。

2、集体建设用地使用权流转条件及程序
　　有权申请使用集体建设用地的只有三种情况：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。《土地管理法》第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
　　而且以上三种情况使用集体土地进行建设，是有限制及要求的。首先，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。其次，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。最后，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
　　目前法律规定允许集体建设土地流转的情况为：1、农村村民出卖、出租住房。但根据规定，其再申请宅基地的不予批准，而且根据国务院文件的规定，农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。

3、集体建设用地使用权非法流转的后果
　　《土地管理法》第73条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4、关于集体建设用地使用权流转的政策
　　2004年12月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
　　2006年3月27日，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发〔2006〕52号）要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。
　　2006年8月31日，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号）
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
　　2007年12月30日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
　　2008年1月3日，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。

5、农用地转为建设用地的手续
　　《土地管理法》第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。

二、当前集体建设用地使用权流转的热点及评析
1、小产权房法律问题研究
　　所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40％至60％，而且买卖不要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
　　小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。
　　小产权房的法律风险在于：①不能办理房地产权证，因为这类房屋是建在集体土地上的，没有缴纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证，故也不会有产权证。②不能正常出售，因为没有房地产权证，不能办理正常的过户交易，而且出售的价格也会比商品房低，而且不能在房地产市场自由流通。③有被拆除的风险，因为是违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，甚至业主也得不到拆迁安置补偿。④房屋质量差，因为没人监督，一些建设单位为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。⑤售后保修难以保证。⑥不能合法继承，权利人去世后若要继承，公证机构与法院可能都不会受理。⑦不能贷款，购买小产权房不能贷款，只能一次性付清。⑧物业管理水平差，有些房屋甚至没有物业管理。