定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
　　另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
　　此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。


作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
西藏自治区人大常委会


西藏自治区实施《中华人民共和国村民委员会组织法》办法


(1993年12月26日西藏自治区第六届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 2012年3月30日西藏自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修订)


西藏自治区第九届人民代表大会常务委员会公告[2012]4号



《西藏自治区实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》，已经西藏自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2012年3月30日修订通过。现将修订后的《西藏自治区实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》公布，自2012年6月1日起施行。

特此公告


西藏自治区人民代表大会常务委员会

2012年3月30日



第一章　总则

第一条　为了保障农村村民实行自治，由村民依法办理自己的事情，发展农村基层民主，维护村民的合法权益，促进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》，结合自治区实际，制定本办法。

第二条　村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。

第三条　村民委员会根据村民的居住状况、人口多少、历史习惯，按照便于村民自治，有利于经济发展和社会管理的原则设立，并保持相对稳定。

村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇人民政府提出，经村民会议讨论同意，报县级人民政府批准。

村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组。

第四条　村民委员会在党的基层组织的领导下行使职权，依照宪法、法律和法规，开展自治活动、直接行使民主权利。

第五条　乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助，但是不得干预依法属于村民自治范围内的事项。

村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作。

第六条　人民政府对村民委员会协助其开展工作应当提供必要的条件；人民政府有关部门委托村民委员会开展工作需要经费的，由委托部门承担。

第七条　村民委员会的工作经费和村民委员会成员的基本报酬、业绩考核奖励、职务任期体检费、培训经费由财政予以保障。

村民委员会组织办理的公益性事业，由村民会议或者村民代表会议讨论通过后，可以筹资筹劳解决，所在地人民政府应当支持和帮助村民委员会办理好自行组织的公益性事业。

第八条　村民委员会成员实行基本报酬和业绩考核奖励制度。

第九条　县级以上人民政府应当对村民委员会成员进行有关村民自治方面法律、法规和业务知识的培训；对新当选的村民委员会成员，在任期内至少培训一次。

县级以上人民政府民政部门负责指导村民委员会成员的培训工作。

第二章　村民委员会的组成和职责

第十条　村民委员会由主任、副主任和委员共五至七人组成。

村民委员会成员中，应当有妇女成员，多民族居住的村应当有人数较少的民族的成员。

第十一条　村民委员会根据需要设立人民调解、治安保卫、公共卫生、社会保障、文化、教育等委员会。村民委员会成员可以兼任下属委员会的委员。人民调解委员会委员由村民会议或者村民代表会议推选产生。人口少的村可以不设下属委员会，由村民委员会成员分工负责治安保卫、公共卫生、社会保障、文化、教育等工作。

第十二条　村民委员会的主要职责:

（一）宣传宪法、法律、法规和国家的政策；

（二）教育村民热爱中国共产党，热爱社会主义祖国，反对分裂、维护祖国统一和民族团结；

（三）教育村民支持国家和自治区重点建设项目；

（四）执行村民会议、村民代表会议的决定、决议；

（五）遵守并执行村民自治章程、村规民约；

（六）支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，组织劳务输出，引导村民有序参与工程建设，增加村民经济收入；

（七）管理本村集体所有的土地、草场、林地、公共服务设施和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境；

（八）尊重并支持集体经济组织依法独立开展经济活动，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，保障集体经济组织和村民的合法财产权和其他合法权益；

（九）办理本村的公共事务和公益事业，支持服务性、公益性、互助性的社会组织依法开展活动，推动农牧区社区建设；

（十）教育村民保护公路、铁路、桥梁、涵洞、路标、航标、管道、设施和永久性测量标志、界桩等公共财产；

（十一）协助所在地人民政府及其有关部门落实基层社会管理和服务措施；

（十二）组织村民学习科学文化知识，开展积极健康有益的文化活动；

（十三）教育村民履行法律规定的义务；

（十四）其他需要村民委员会办理的事项。

第十三条　村民委员会成员应当遵守宪法、法律、法规和国家的政策，反对分裂、维护稳定，促进社会和谐，办事公道，廉洁奉公，热心为村民服务，接受村民监督。

第三章　村民委员会的选举

第十四条　村民委员会主任、副主任和委员由本村有选举权的村民选举产生。

村民委员会每届任期三年，村民委员会成员可以连选连任。

第十五条　年满十八周岁的村民，不分民族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限，都有选举权和被选举权；但是，依照法律被剥夺政治权利的人除外。

村民委员会选举前，应当对下列人员进行登记，列入参加选举的村民名单:

（一）户籍在本村并且在本村居住的村民；

（二）户籍在本村，不在本村居住，本人表示参加选举的村民；

（三）户籍不在本村，在本村居住一年以上，本人申请参加选举，并且经村民会议或者村民代表会议同意参加选举的公民。

已在户籍所在村或者居住村登记参加选举的村民，不得再参加其他地方村民委员会的选举。

第十六条　登记参加选举的村民提名村民委员会候选人，可以单独提名，也可以联名提名。村民选举委员会在统计候选人提名时应当确保候选人名额中至少有一名妇女候选人。

村民委员会候选人应当具备下列条件:

（一）拥护中国共产党的领导，热爱社会主义祖国，维护祖国统一和民族团结，反对分裂；

（二）遵守法律、法规，认真贯彻执行党和国家的路线、方针、政策；

（三）品行良好，公道正派，作风民主，廉洁自律，热心为村民服务；

（四）身体健康，熟悉村情，具有一定文化水平和组织带领村民共同致富的工作能力。

第十七条　村民委员会的选举，实行无记名投票和公开计票的方法。选举时，应当设立秘密写票处。

选举村民委员会，有登记参加选举的村民过半数投票，选举有效；候选人获得参加投票的村民过半数的选票，始得当选。

登记参加选举的村民，在选举日不能参加投票的，可以书面委托本村有选举权的其他村民代为投票。但是，代为投票的村民不得接受三个以上其他村民的委托；村民选举委员会成员和候选人不得接受其他村民的委托。村民选举委员会应当公布委托人和受委托人的名单。

村民选举委员会确认选举结果有效后，应当场公布选举结果，并将选举结果报乡、民族乡、镇的人民政府备案。

第十八条　有下列情形之一的村民委员会成员的职务应当自行终止:

（一）丧失行为能力的；

（二）被判处刑罚的；

（三）被依法宣告失踪、死亡或者自然死亡的；

（四）被村民会议或者村民代表会议连续两年民主评议为不称职的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

村民委员会成员被公安机关处以行政拘留的应当中止职务。

第四章　村民会议和村民代表会议

第十九条　村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。

村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民或者三分之一以上的村民代表提议，应当召集村民会议。

召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。

第二十条　涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理:

（一）审议村民委员会的年度工作报告，评议村民委员会成员的工作；

（二）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案、建设承包方案、集体经济项目的立项方案及其承包方案；

（三）土地承包、流转经营方案；

（四）征地补偿的使用、分配方案；

（五）集体经济所得收益的使用和以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产；

（六）撤销或者变更村民委员会不适当的决定；

（七）制定和修订村民自治章程、村规民约；

（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

村民会议可以依法授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。

第二十一条　村民代表会议由村民委员会召集。村民代表按每一户推选一人。村民代表会议每年至少召开两次。有五分之一以上的村民代表提议，应当召集村民代表会议。

村民代表会议由村民委员会成员和村民代表组成。村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数通过。

第二十二条　召开村民会议和村民代表会议时，可以根据需要邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。

第五章　民主管理和民主监督

第二十三条　村民委员会应当实行少数服从多数的民主决策机制和公开透明的工作原则，建立健全各项工作制度。

第二十四条　村民委员会实行村务公开制度，接受村民监督。

村务公开的主要事项:

（一）由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况；

（二）各级人民政府发放的补贴使用情况；

（三）接受社会捐赠的救灾救助等资金、物资的管理使用情况；

（四）落实农村低保、五保供养等情况；

（五）村民委员会协助所在地人民政府开展工作的情况；

（六）涉及本村村民利益，村民普遍关心的其他事项。

一般财务收支事项每年至少公布两次；涉及村民利益的重大事项应当随时公布。

村民委员会应当保证所公布事项的真实性，并接受村民的查询。

第二十五条　村应当建立村务监督委员会，其成员由村民会议或者村民代表会议在村民中推选产生，向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。

村务监督委员会的成员可以列席村民委员会会议。村民委员会成员及其近亲属不得担任村务监督委员会成员。

第二十六条　村务监督委员会的主要职责:

（一）督促村民委员会建立、健全村民自治的各项工作制度；

（二）监督、检查村民委员会执行村民会议或者村民代表会议的决定、决议；

（三）检查、审核财务账目及相关的经济活动事项；

（四）监督集体经济组织负责人和财会人员执行财务制度、遵守财经纪律的情况；

（五）监督、检查村务公开制度落实情况；

（六）主持对村民委员会成员履行职责情况的民主评议；

（七）向村民委员会反映村民的合理意见和建议，并监督村民委员会及时办理；

（八）监督涉及本村村民利益，村民普遍关心的其他事项。

乡、民族乡、镇人民政府应当指导村务监督委员会履行前款规定的职责。

第二十七条　村务监督委员会成员实行误工补贴，补贴标准由村民会议或者村民代表会议决定，所需误工补贴从村级组织工作经费中支出。

第二十八条　村民委员会应当建立村务档案。村务档案包括:选举文件和选票，会议记录，土地、草场、林地发包方案和承包合同，经济合同，集体财务账目，集体资产登记文件，公益设施基本资料，基本建设资料，宅基地使用方案，征地补偿费使用及分配方案等。村务档案应当真实、准确、完整、规范。

村务监督委员会查阅村务档案和询问有关事项，村民委员会应当给予配合。

第二十九条　村民委员会成员实行任期和离任经济责任审计。

村民委员会成员的任期和离任经济责任审计，由乡、民族乡、镇人民政府负责组织，审计结果应当公布。其中离任经济责任审计结果应当在下一届村民委员会选举之前公布。

第六章　附则

第三十条　本办法自2012年6月1日起施行。