济南市国有土地收购储备办法
山东省济南市人民政府
济南市国有土地收购储备办法
《济南市国有土地收购储备办法》已经市政府第60次常务会议审议通过,现予公布,自2008年2月15日起施行。
市长 张建国 二OO八年一月七日
第一章 总 则
第一条 为加强土地市场管理,优化配置土地资源,规范土地市场运行,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区行政区域内(含高新技术产业开发区)国有土地收购储备工作适用本办法。
第三条 土地收购储备工作在市政府领导下,由市国土资源行政主管部门主管。
土地收购工作由市政府赋予土地收购职能的机构(简称土地收购机构)负责。
土地储备工作由市土地储备交易中心负责。
市发展改革、建设、规划、财政、房管等部门按照各自职责,做好土地收购储备的相关工作。
第四条 市国土资源行政主管部门应当根据基本建设投资计划、城市规划,土地利用计划等,会同发展改革、建设、规划、财政等部门编制年度土地收购储备计划,经市人民政府批准后组织实施。
年度土地收购储备计划包括:年度收购储备土地规模;年度收购储备土地前期开发规模;年度收购储备土地供应规模;年度收购储备土地临时利用计划;计划年度末收购储备土地规模。
第二章 土地收购
第五条 下列土地由土地收购机构统一收购:
(一)公益事业和城市基础设施建设需要使用的土地;
(二)实施城市规划或旧城区改造需要调整使用的土地;
(三)土地使用权人无力继续开发且又不具备转让条件的土地;
(四)土地使用权人申请收购的土地;
(五)其他应当收购的土地。
第六条 土地收购按照下列程序进行:
(一)接受土地收购任务;
(二)向城市规划部门征询规划性质、编制规划策划方案、申请规划条件(包括用地范围、用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标);
(三)通知被收购土地使用权人领取并填报《收购土地使用权及地上建(构)筑物权利情况申报表》,受理收购申请;
(四)对拟收购的土地及其地上建(构)筑物的权属、权利等有关情况进行调查和审核,并委托具有土地和房屋评估资质的评估机构进行房地产价格评估;
(五)与被收购土地使用权人签订土地使用权收购合同;
(六)经批准后办理原土地使用权和建(构)筑物产权注销登记或变更登记手续。
第七条 被收购土地使用权人应当提供下列资料:
(一)《土地使用权及地上建(构)筑物权利情况申报表》;
(二)法定代表人资格证明书、授权委托书;
(三)土地使用证或土地权属来源证明;
(四)建(构)筑物权属、权利的合法凭证;
(五)土地平面图;
(六)土地及地上建(构)筑物使用情况说明;
(七)其他需要提交的资料。
第八条 土地收购合同包括以下主要内容:
(一)被收购土地使用权人名称、地址、法定代表人、土地位置、四至范围、等级、面积、用途及地上建(构)筑物状况及房地产权属情况;
(二)土地收购补偿方式和实施办法;
(三)交付土地的期限和方式;
(四)双方约定的权利义务;
(五)违约责任;
(六)纠纷的处理;(七)其他有关事宜。
第九条 土地收购分为货币补偿直接收购和土地收益分成收购两种方式。
规划为非经营性用地的,采取货币补偿直接收购方式进行收购。
规划为经营性用地的,可以采取货币补偿直接收购或土地收益分成收购方式进行收购。
第十条 货币补偿直接收购划拨土地使用权及地上建(构)筑物,以土地使用权补偿作为主导方式的,土地按照评估价格的60%给予补偿,建(构)筑物按照评估价格补偿;以地上建(构)筑物补偿作为主导方式的,按照房地产综合评估价格扣除所含土地评估价格的40%给予补偿。
货币补偿直接收购出让土地使用权及地上建(构)筑物,以土地使用权补偿作为主导方式的,土地和建(构)筑物分别按照评估价格补偿;以地上建(构)筑物补偿作为主导方式的,按照房地产综合评估价格给予补偿。
第十一条 采取土地收益分成方式收购的,收购规划范围内原土地使用权人全部土地使用权时,暂不支付土地及地上建(构)筑物补偿费,按市场机制供地后,政府根据收购的原土地使用权人实际能够出让的土地,在出让土地总价款中扣除土地整理等相关费用,与原土地使用权人按照4∶6比例分成。收购范围内所有地上建(构)筑物以及被规划为道路等公共用地的不再补偿。
第十二条 收购土地涉及按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋的,收购土地补偿费支付给房屋产权人,由房屋产权人和房屋承租人按土地收购补偿费的3∶7比例分成。
收购土地涉及城市居民用房的,按照济南市城市房屋拆迁管理的有关规定补偿,土地不再补偿。
第十三条 土地使用权人转让原以出让方式获得的土地使用权,转让价格比标定地价低20%以上的,政府可以优先收购。
第十四条 被收购土地及建(构)筑物权属有争议的,由被收购土地使用权人与争议人协商解决,在未达成协议前,土地收购机构可以先行收购,权属有争议部分的补偿费,可以交由法定机构提存,待争议解决后,再行补偿。
第十五条 收购评估分为土地评估、建(构)筑物评估和房地产综合评估。
划拨土地按照原用途进行评估;出让土地按照原用途剩余使用年期进行评估。
建(构)筑物根据其结构、装修状况和建成年代等,按照重置成本法进行评估。
房地产综合评估,根据其区位、用途、结构、装修状况、建成年代,按照房地产市场价格评估。
第十六条 土地收购机构与被收购人签订土地使用权收购合同后,国土资源、房产管理部门依据土地使用权收购合同和批准文件办理土地使用权、房产注销和变更登记手续。
第十七条 市国土资源行政主管部门可以对收购范围内的土地及地上物实施冻结,土地使用权人应当保持土地及建(构)筑物现状,有关部门不得为其办理规划、建设等相关审批手续。
第三章 土地储备
第十八条 下列土地可以纳入土地储备范围:
(一)依法收回的土地;
(二)收购的土地;
(三)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;
(四)其他依法取得的土地。
第十九条 储备土地由土地收购机构完成原地上建(构)筑物的拆除、土地平整等土地熟化工作。
第二十条 储备土地在供地之前,市土地储备交易中心可以将储备的土地单独或连同建(构)筑物出租、抵押或临时使用。
第二十一条 储备土地经过开发整理后,市国土资源行政主管部门应将其位置、面积、规划用途等情况,向社会定期公告。
第二十二条 建设用地除法律、法规另有规定的以外,优先从政府土地储备库中选用和供应。
第二十三条 土地收购储备资金主要来源为:
(一)财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等收购储备土地过程中发生的相关费用;(二)国有土地收益基金;(三)银行及其他金融机构贷款;(四)其他资金来源。
第二十四条 土地收购储备资金用于支付征收土地费用、土地使用权收购补偿费用、土地储备前期开发整理费用、贷款利息以及经财政部门批准的与土地收购储备有关的其他费用。
第四章 法律责任
第二十五条 收购土地涉及地上建(构)筑物拆迁,发生争议的,依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定处理。
第二十六条 符合收购储备条件的土地,土地使用权人不服从收购储备擅自转让土地使用权和建(构)筑物的,依据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规的规定予以处罚。
第二十七条 土地收购过程中,被收购土地使用权人未如实提供收购所需资料和土地利用状况或者提供虚假资料给土地收购储备工作造成损失的,由市国土资源行政主管部门责令其改正并赔偿经济损失。
第二十八条 土地收购储备工作人员玩忽职守、滥用职权,或者利用职务上的便利索取或非法收受他人财物,给国家、集体造成损失的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十九条 各县(市)的土地收购储备工作参照本办法执行。
第三十条 本办法自2008年2月15日起施行。市政府2003年4月28日发布的《济南市国有土地收购储备暂行办法》同时废止。
张喜亮谈职工董事地位和作用
张喜亮
张喜亮:央企职工董事地位尴尬、监控作用有限
“资本至上往往使管理者忽视职工利益。如果企业负责人把职工董事理解成政治安排而当成花瓶摆设,或认为职工董事对于董事会决策没有实质性的意义,甚至认为是在董事会中掺沙子,职工董事将很难发挥作用,这也是为何要单独制定职工董事履职管理办法的深层次原因”
“工资增长速度应高于物价上涨速度!希望领导尽快解决,维持工人正常生活!”在通胀的压力下,要问企业职工最关心的事,无疑就是涨工资、同工同酬、带薪休假了。
职工的愿望能不能实现,除了工会为大家说话外,在董事会层面,职工董事也是很重要的角色。
“职工董事有着特别的职责。”中国建筑材料集团公司职工董事熊吉文表示。“其他董事,是上级任命和派出,主要代表出资人的利益;而职工董事,要代表三方面的利益,出资人、企业、广大职工。特别是在维护职工合法权益方面,负有重大的责任。”
从2006年开始,央企在部分国有独资公司中开始职工董事试点,至今两年了,这个制度在试点过程中情况如何?职工董事在履职中如何平衡出资人利益、企业利益和职工利益?记者对此进行了调查。
上市公司职工董事屈指可数
“在董事会中,最难谈的一个是董事长,一个就是职工董事。”面对记者的问题,多家试点企业的职工董事言辞谨慎,“因为太敏感了”。
在调查中记者发现,目前有的试点公司虽然有职工董事,但上市后就不设置了,而上市公司中,设职工董事的也屈指可数。
“按照公司法规定,两个以上的国有企业或者两个以上的其他国有投资主体投资设立的有限责任公司,必须在董事会中有职工代表,但股份公司没有这个要求,法律只规定必须设职工监事。”一家上市公司的董秘解释取消的原因。“另外,想进董事会的公司领导很多,能有职工监事就很不容易了。”
据中国社科院世界经济与政治研究所最新报告显示,在百强上市公司治理中,一方面,过高的提名董事、监事候选人的持股比例要求,“有效”地削弱了中小股东的权利行使力度;另一方面,公司缺乏有力的职工参与公司治理的机制,致使一体化的“大股东—董事—高管”对上市公司强力控制,很少受到其他力量的约束。
报告称:“职工董事几乎没有,职工监事数量虽然符合法律规定,但是陷于地位尴尬的中国公司监事会制度构架内,实际监控作用也很有限。”
国资委有关负责人认为,随着股权多元化的趋势,董事会的结构也更加复杂,和传统的国有企业还不太一样。在上市公司中如何发挥职工董事的作用,的确需要今后不断解决、创新和完善。
股份公司中要不要设立职工董事,目前也有争议。有人认为,董事会是出资人的“俱乐部”,职工没有公司的股份,当然在股份公司中就没有参加董事会的依据。另一方面,设立职工董事主要是更好地维护职工的权利,出资人和经理人有抵触情绪很正常。
劳动关系专家张喜亮认为,这种看法很偏颇。从美国、德国、日本的情况看,设职工董事根本目的是为了更好地提高劳动生产率、保障决策的正确性和可执行性,从而更大地提高企业效益。
目前,很多发达国家的法律都对董事会必须设置职工董事作出了强制性的规定。“所以,无论在怎样的公司企业中,设置职工董事是必然趋势。”
职工董事几乎没有一线职工
既要代表出资人利益,又要代表企业和职工利益,职工董事如何扮演适当角色,在实践中也面临困境。
首先在职工来源上,职工董事应该由谁来担任比较合适,企业管理人员能不能担任职工董事仍有不少争议。
按照试点办法规定:“公司党委(党组)书记和未兼任工会主席的党委副书记、纪委书记(纪检组组长);公司总经理、副总经理、总会计师等不得担任公司职工董事。”目前试点企业的大多数职工董事身兼数职,不少是党委副书记、纪委书记、工会主席集于一身,几乎没有一线职工。
一家企业的职工董事告诉记者,管理人员担任或者兼职职工董事,往往造成企业副手监督正手,使职工董事制度失去意义。
在张喜亮看来,在理论上,公司管理职务的人是不应当成为职工董事候选人的,因为设置职工董事的意义就在于反映职工诉求。这个职工不是泛泛而谈的,而应当是专找不担任任何管理职务的职工,否则必然形成角色的冲突。但是,如果在文件中如果刻意这样规定,有人则认为是对管理人员权利的剥夺,因为在国有企业,大家都是平等身份的“职工”。
然而由一线职工担任职工董事,熊吉文认为也不太合适。因为一线职工了解的情况相对不多,其工作性质和经历决定他作用有限,即使是有这个热情,但发挥的作用可能不大,弄得不好,很可能成为一个摆设。“要让职工董事不成为摆设,就要摆脱‘不懂事的董事’的形象。”
据悉,目前职工董事在讨论劳动工资与劳动保护方面的内容,有一定发言权;而在研究股票上市、资本运营、国际贸易等方面,有的职工董事便无法参与决策。此外,对公司的资产负债表、损益表、财务状况变动表有关知识不熟悉的话,更无法有效参与监督经营者的经营行为。
其次,在职工董事的评价考核上,按照试点办法和管理办法征求意见稿规定,职工董事履职情况由公司职代会或工会来评价,而集团一级的职工代表大会到今年3月只有62家央企建立,还有一部分企业正在筹建。
一位央企中层人员告诉记者,目前职工意见主要集中在收入分配上,职工董事很难真正替职工说话,职工也没办法。
国资委有关负责人表示,国有企业这几年处在攻坚破难阶段,改革重组、企业破产改制、主辅分离、下岗分流,每一项措施都涉及到职工的切身利益。职工董事如何处理好三方关系,如何提高科学决策能力,以及在角色定位和工作环境上都面临挑战。
按照国资委2006年发布的《国有独资公司董事会试点企业职工董事管理办法》(试行)(以下简为试点办法)规定,董事会试点企业必须设立“至少一名职工董事”。目前,146家央企中已有19家企业设立了职工董事。
而国资委数易其稿的《职工董事履职管理办法》(以下简为管理办法)也将于年内发布。对于二者有何区别,国资委研究中心研究员张喜亮表示:“试点办法为建立职工董事制度提供了依据,管理办法为完善制度提供了保障。”
熊吉文表示,试点办法侧重于建立职工董事制度,规定建立董事会试点企业一定要有职工董事,并规定了由什么人来担任,选举的程序,职工董事的权利、义务、责任,职工董事的任期、补选、罢免等。管理办法则侧重于对职工董事的履职管理,有一定的可操作性。
其中,管理办法有两大亮点:第一,文件从党组织、职代会、公司经理、工会等多个方面,为职工董事履职提供了制度保障;第二,对职工董事履行特别职责做了具体规定,如忠实反映职工诉求、维护职工权益,与职工进行经常沟通、接受职工的监督等等。
据了解,管理办法在制定过程中至少修改了十稿。张喜亮表示,一方面,对于中央企业而言,每一步改革都必须要慎重,因为政策执行涉及面广,影响比较大。另一方面,对职工董事制度业界尚有不同的看法,一些领导虽然对董事会中设置职工董事表示理解,但是还不能完全认同,这也是制定管理办法有难度的一个原因。
而在制定过程中如何处理试点办法和管理办法的关系,是不是要专门设置职工董事的特别职责,特别职责和一般职责的联系和区别是什么;管理办法的适用范围是扩大还是与试点办法相一致;职工董事接受职工监督的程序、向职代会报告工作的主体和内容、职工董事与工会的关系问题等等都曾是讨论的焦点。
记者注意到,管理办法征求意见稿中还区分了“议决事项”和“通报事项”。
议决事项主要包括:公司劳动用工、薪酬福利、劳动保护、安全生产和培训教育等涉及职工切身利益的基本管理制度的制定及修改;通报事项主要包括:职工民主管理和民主监督方面的诉求、意见与建议,以及涉及职工利益的有关诉求意见或倾向性问题。
张喜亮评价说:“具有一定创意。因为董事会的职权和职工诉求并不完全相同,议决事项的议题一般都是董事会职权决策的内容;通报事项则不一定纳入董事会决策的议题,但是,董事会决策必须了解涉及职工的资讯。加以区分的目的是使职工董事密切接触职工,了解职工的诉求,并且主动积极地与股东董事和独立董事的沟通。”
但熊吉文认为,议决事项涉及的多数内容,目前并不是董事会的议事范围,而是总经理履行的职权。董事会主要讨论的是企业发展战略、重大项目的投资、融资、担保、企业改革重组、经营班子的选聘考核和任免、薪酬管理等重大事项,一般不讨论劳动用工、薪酬制度、劳动保护、休息休假、安全生产、培训教育和生活福利等事项。职工董事难于履行此项职责,他建议修改。
仅仅设立职工董事是不够的,企业负责人是否有公司治理意识是制度实施的关键。
张喜亮表示,资本至上往往使管理者忽视职工利益,我们看到一些企业重组改制过程中出现职工群体信访事件等等。如果企业负责人理解职工董事是政治的安排而当成花瓶摆设,或认为职工董事对于董事会决策没有实质性的意义,甚至认为是在董事会中掺沙子,职工董事将很难发挥作用,这也是为何要单独制定职工董事履职管理办法的深层次原因。
(2008.10)