山西省人民政府


晋政发〔2004〕48号

山西省人民政府印发山西省城市房屋拆迁价格评估办法与山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法的通知

各市、县人民政府,省人民政府各委、厅,各直属机构:
　　《山西省城市房屋拆迁价格评估办法》与《山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》已经省人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

　　

　　
　　 二○○四年十二月十一日

　　



山西省城市房屋拆迁价格评估办法

　　第一条为规范城市房屋拆迁价格评估行为,维护城市房屋拆迁当事人的合法权益,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定,制定本办法。
　　第二条在本省城市规划区内国有土地上拆迁房屋涉及的房屋价格评估活动,适用本办法。
　　第三条本办法所称城市房屋拆迁价格评估活动,是指具有房地产价格评估资格的房地产价格评估机构,依据国家有关规定和规范,根据被拆迁房屋及其附属物的区位、用途、建筑面积等因素,确定被拆迁房屋补偿金额的房地产市场价格评估行为。
　　第四条省人民政府建设行政主管部门负责城市房屋拆迁价格评估工作。
　　市、县(区)房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁评估价格管理工作。
　　第五条从事城市房屋拆迁价格评估活动的评估机构,应当具有三级以上房地产价格评估资质等级。
　　设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布具备城市房屋拆迁价格评估资质的评估机构名单。
　　第六条确定城市房屋拆迁评估机构应当公开、透明,在采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签方式的基础上,由双方当事人协商确定;协商不成的,拆迁当事人可以向城市房屋拆迁管理部门申请,随机抽取。
　　第七条城市房屋拆迁价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则。任何组织或者个人不得干预城市房屋拆迁价格评估活动。
　　第八条设区的市、县(市)人民政府应当根据当地各类房屋的重置价格和房地产市场交易价格,每年至少公布一次不同区位的房屋拆迁评估指导价。
　　房屋拆迁评估指导价,由设区的市、县(市)人民政府建设(房地产)主管部门会同价格主管部门编制,报设区的市、县(市)人民政府批准后公布。
　　第九条房屋拆迁价格评估包括分类评估和分户评估。
　　分类评估应当依据被拆迁房屋的区位、结构、用途等因素,对拆迁范围内被拆迁房屋进行分类,确定各类被拆迁房屋的市场平均价格。
　　分户评估应当依据被拆迁房屋的区位、用途、结构和建筑面积,结合分户房屋的楼层、朝向、成新等因素,确定被拆迁房屋的市场价格。
　　第十条集中或者成片安置的住房,按幢或者住宅区实行分类评估;非住宅房屋或者零星安置的住房,实行分户评估。
　　第十一条领取房屋拆迁许可证的拆迁人,应当依法委托房地产价格评估机构,与受委托评估机构签订书面委托评估合同。
　　受委托的评估机构应当依据被拆迁房屋所在地人民政府公布的房屋拆迁评估指导价,对被拆迁房屋进行评估,确定拆迁范围内被拆迁房屋的市场价格。
　　第十二条受委托评估机构不得转让或者变相转让受委托的评估业务。
　　评估机构或者评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
　　第十三条拆迁当事人应当向评估机构如实提供拆迁估价所需要的资料,协助评估机构进行实地查勘。
　　第十四条房地产行政主管部门,应当为评估机构和评估人员查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息提供方便。
　　第十五条被拆迁房屋的性质、用途和建筑面积应当以房屋所有权证和房屋权属档案的记载为准。
　　被拆迁房屋未领取房屋所有权证的,应当根据被拆迁房屋的规划手续确定其性质、用途;规划手续难以确定的,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。
　　被拆迁房屋未领取房屋所有权证的,可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测量建筑面积。
　　第十六条拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
　　实地查勘记录应当由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字。
　　因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证签字。
　　第十七条城市房屋拆迁价格评估机构,应当根据国家《房地产估价规范》等规定进行,并向委托人出具评估报告。
　　评估报告应当由专职注册房地产估价师签字,并加盖注册房地产估价师专用章。
　　第十八条评估报告中的评估目的应当表述为确定被拆迁房屋货币补偿金额的房地产市场评估价格。
　　第十九条拆迁人应当在拆迁范围内公示被拆迁房屋的评估因素、评估依据,接受社会监督。公示时间不得少于10日。
　　对分类评估的初步评估结果,评估机构应当在拆迁范围内进行公示,听取有关利害关系人的意见,并在公示期间内进行现场说明。公示时间不得少于10日。
　　第二十条被拆迁房屋的补偿金额,由拆迁当事人参照被拆迁房屋的分类评估价格或者分户评估价格进行协商。
　　集中或者成片安置的住房,参照分类评估价格达不成协议的,可以参照分户评估的价格确定。
　　第二十一条同一个拆迁项目的被拆迁房屋、集中或者成片安置住房的分类评估,应当委托同一评估机构进行评估。
　　第二十二条实行货币补偿的,被拆迁房屋的补偿金额由拆迁双方当事人参照分类评估价格协商确定。
　　实行产权调换的,被拆迁房屋的补偿金额确定后,在结算被拆迁房屋与安置用房的差价时,集中或者成片安置的住房,按照本办法第九条规定的分类评估结合楼层差价确定价格;非住宅房屋或者零星安置的住房,按照分户评估的价格确定。
　　第二十三条对评估结果有争议的,拆迁当事人可以自收到分户评估报告之日起5日内,向原评估机构书面申请重新评估。
　　原评估机构应当自收到重新评估申请之日起3日内向申请人出具书面复估结论;原评估机构调整评估结果的,原评估机构还应向委托人出具调整后的评估报告并注明调整原因。
　　第二十四条对重新评估结果有争议的,拆迁当事人可以自收到评估报告之日起15日内,向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估技术鉴定专家委员会(以下简称专家委员会)申请鉴定。原评估机构应当及时向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及其他有关资料。
　　第二十五条专家委员会受理鉴定申请后,应当对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定,并自收到申请之日起10日内,出具鉴定意见。
　　专家委员会成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
　　经专家委员会鉴定,评估报告合法、规范、合理的,专家委员会应当出具维持原评估结果的鉴定意见。
　　经专家委员会鉴定,评估报告不合法、不规范、不合理的,拆迁当事人应当自收到专家委员会鉴定意见之日起3日内,要求原评估机构重新评估,或者另行委托其他评估机构进行评估。受委托机构应当自收到委托书之日起7日内,出具评估报告。
　　拆迁当事人对新做出的评估结果无异议的,评估结果作为拆迁补偿的依据;拆迁当事人对新做出的评估结果仍有争议的,拆迁人应重新向专家委员会申请鉴定。专家委员会应当自收到申请之日起5日内出具鉴定意见。
　　第二十六条从事房屋拆迁评估活动的评估机构或者评估人员,有下列行为之一的,依据《山西省城市房屋交易管理条例》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定给予处罚,并记入信用档案:
　　(一)出具虚假评估报告的;
　　(二)与拆迁当事人一方串通,损害另一方合法权益的;
　　(三)以回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的;
　　(四)允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受委托的拆迁评估业务的;
　　(五)多次被申请鉴定,经查证,确实存在问题的;
　　(六)违反国家《房地产估价规范》和本办法其他规定的;
　　(七)法律、法规规定的其他情形。
　　第二十七条评估机构或者评估人员违反本办法第二十六条规定,由市、县(区)房屋拆迁管理部门依据《山西省城市房屋拆迁条例》第五十四条规定处罚。
　　第二十八条城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产评估活动,参照本办法执行。
　　第二十九条本办法自发布之日起施行。
　



　山西省城市房屋拆迁补助与补偿
　　标准暂行办法

　　第一条为规范城市房屋拆迁补偿、补助行为,维护拆迁当事人的合法权益,保障城市房屋拆迁工作健康有序进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《山西省城市房屋拆迁条例》的规定,制定本办法。
　　第二条在本省城市规划区内国有土地上,对城市房屋拆迁搬迁补助、临时安置补助(过渡期)和经营性用房停产、停业补偿,适用本办法。
　　第三条支付搬迁补助费和临时安置补助费,以被拆迁房屋的房屋所有权证和房屋权属档案记载的建筑面积为依据计算。
　　第四条被拆迁房屋实行货币补偿的,一次性支付6个月的临时安置补助费;实行回迁安置的,按协议约定支付临时安置补助费。
　　第五条拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人已经解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,搬迁补助费和临时安置补助费支付给被拆迁人。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,搬迁补助费和临时安置补助费支付给房屋承租人。
　　第六条拆迁住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为:
　　(一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬迁补助费200—300元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费7—10元。
　　(二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费150—200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费5—7元。
　　(三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费90—200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费3—5元。
　　第七条拆迁非住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为:
　　(一)设区的市商业营业用房每平方米支付15—20元,生产用房每平方米支付20—25元,办公用房每平方米支付10—12元,仓储用房每平方米支付15—20元。
　　(二)县(市)商业营业用房每平方米支付10—15元,生产用房每平方米支付15—20元,办公用房每平方米支付7—10元,仓储用房每平方米支付10—15元。
　　(三)建制镇商业营业用房每平方米支付7—10元,生产用房每平方米支付10—15元,办公用房每平方米支付5—7元,仓储用房每平方米支付7—10元。
　　第八条实行货币补偿和现房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付搬迁补助费;实行期房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付两次搬迁补助费。
　　第九条被拆迁人自行过渡的,支付临时安置补助费(过渡费)的标准为:
　　(一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费120—200元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费4—6元。
　　(二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费90—150元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费3—4元。
　　(三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费60—100元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费2—4元。
　　第十条拆迁经营性、生产型非住宅房屋或者拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,拆迁人应当根据被拆迁人在拆迁公告发布的上一年度纳税情况给予经济补偿。经济补偿包括工资补偿和经营补偿两部分。经营补偿金额按照实际纳税额计算;没有纳税的,不予补偿。
　　拆迁公告发布前,虽已获取营业执照,尚无纳税行为的不予补偿;拆迁公告发布前,已停产、停业的,不予补偿。
　　第十一条拆迁经营性非住宅房屋,造成停业的,补偿标准为:
　　工资补偿应当根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同在册(在岗)人员,按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一年度月平均纳税情况给予一次性补偿。
　　造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。
　　第十二条拆迁生产型工业企业非住宅房屋,造成停产的,补偿标准为:
　　工资补偿应当根据劳动和社会保障部门提供的被拆迁单位在册(在岗、缴纳劳动保险)的人员名册,按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一年度月平均纳税额给予一次性补偿。
　　造成全部停产的,补偿期限不超过6个月;造成部分停产的,补偿期限不超过3个月;非正常生产的企业,工资补偿按前款规定标准的一半补偿,期限不超过6个月。
　　第十三条拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,补偿标准为:
　　工资补偿根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同的在册(在岗)人员,按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性补偿;未签订劳动用工合同的不予补偿。
　　经营补偿根据上一年度月平均纳税额给予一次性补偿;未纳税的不予补偿。
　　造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。
　　第十四条拆迁出租的非住宅房屋,已签订租赁合同的,并在被拆迁房屋所在地房地产管理部门登记备案的,拆迁人对被拆迁人和承租人的补偿标准为:
　　(一)根据租赁合同约定的租金标准,给予被拆迁人3个月的一次性经济补偿。
　　(二)根据本办法第七条、第十条、第十一条、第十二条规定的补偿标准,给予承租人经济补偿。
　　未签订租赁合同或者租赁合同未到房地产管理部门登记备案的,不予补偿。
　　第十五条城市房屋拆迁补助与补偿的具体标准,由设区的市、县(市)人民政府组织建设(房地产)、物价、劳动保障等有关部门,根据本办法,结合本地实际制定。
　　第十六条本办法自发布之日起施行。

　　


法律的局限

2000年10月20日 15:57 刘星

　　满人入关前，曾打探过汉人的习俗。打探的目的，当然是为了在军事征服之时，实现文化征服。如果汉人的城池被攻下，满人的习俗被汉人所同化，那可是不小的丢人现眼。于是，满人老早定下规矩，所有满族妇女，绝对不可摹仿汉人裹上小脚，否则重刑伺候。那是1638年。到了顺治二年，也即1645年的时节，法律又是规定，无论满人汉人，只要所生下的女子缠上脚指，一家人都要问罪。1664年，是康熙三年。法律规定细中加细，说官人所生女裹足，官人交吏部兵部两处严办。兵民之家犯事儿的，由刑部40大板处罚，流放千里。而负有监管之责的人，其辖区出现了小脚，也要40大板，甚至革职……

　　显然，对女人的小脚，满人的态度和法律已是“走在时代前面”，而且，绝不比今人显得落后。不过，限制女人裹小脚的法律手段，终究没有取得成效。不然的话，大清末年和民国那阵儿，小脚早该绝迹了。

　　这小脚，和汉人的思想观念密切相连。小脚最初被“推出”时，已有人鼓唇弄舌，讲它是温文尔雅、家境富裕、书香门第的象征。当然，那脚形的确与家庭经济的形态有关。要干活种地的人，自然不能缠脚指头，这不方便，而且招家里勤快的人骂。整天外出做买卖，为家增点副业收入而奔波的人，搞小脚又是难受、痛死。只有吃着闲饭、喝着闲茶、吟着闲诗而且几乎不用走道儿的脸色白皙的人，才有可能摆小脚的谱儿。于是，大凡有点希望，女人喜好裹上两下，以示自己沾上了上流社会有闲阶层的边儿。社会存在决定社会意识，马克思主义的这条规律确实在永恒地发挥作用。

　　另外，汉人的士大夫情结十分严重。“惟有读书高”一语，从来都是不胫而走，传播快速。“读书”，一是为了优则仕，二是为了显示自己的文化性儿。小脚显然与其有着无法解开的勾连。男人要读书，要文化性，少不了也要女人跟着有点家中闺秀式的文化性。走到哪里，夫唱妻随，是必须要做到的。否则男女之家就是貌合神离。而顺治、康熙之类的满人头头儿，也鼓励“读书”，希望人人尽量有个文化性儿。这无形中，又给自己的法律禁止裹足的制裁安下了绊脚机关。

　　就这样，对小脚的法律手段，草草收场了。满人后来也觉得，还是听之任之为上策。古书记载，清初禁小脚是阵小风儿，刮过了又似乎没刮。这是一个侧面描述。其实，应该说，这风是不敢刮大，毕竟社会阻力太大，用劲儿过猛，将危及初建的满人政治统治。满人这点警觉还是有的。

　　法律文字的实效，特别有赖于社会文化的意识形态。旧有社会意识结构顽固之时，强行推广法律文字，轻则引起狡兔三窟、暗中作梗，重则引起暴力反抗直至揭竿而起。古人有时谙熟其中要害，这是先见之明。

　　其实，仔细回忆，我们也能发现后来的女人小脚“革命”，首先依赖的正是社会意识的变迁。正是这种变迁，妇女才会感到小脚是对女性束缚、压抑、迫害，才会随着制度创新而自我解放。当然，首先依赖经济关系的变化。为了不让妇女再看男人的脸色，最终需要动员妇女走出家门，自食其力，进行争夺经济地位的阵地战。让她们从根处明晓，“经济是基础”。

　　一言以蔽之，对人们来说，时过境迁，许多东西可能看着不顺眼，而且需要改掉，可是独独依靠法律手段是单薄的，难有功效。女人小脚的变迁谱就是个例子。清初的满人，给出了一个现身说法，让人回味。而笔者谈小脚，当然也不是就事论事，而是希望转到法律实效的观念上，暗喻一二。